えっ、それダメなの? アパートオーナーが間違いやすい「原状回復義務」

賃貸住宅に住んだことがある方は、退去時に「原状回復費」として部屋の清掃代や修繕費などを敷金から差し引いて残金を返還された経験があると思います。
これからアパート経営をされる方は、逆に入居者の敷金から清掃代や修繕費などをもらう立場になります。オーナーの気持ちとしては、なるべく入居者のお金だけで部屋を原状回復したいと思うでしょう。しかし、実際のところはなかなか難しいのです。
今回はオーナー側、借主側それぞれの原状回復義務について説明します。

そもそも原状回復とは何なのか?

そもそも「原状回復」とはなんなのでしょうか。その言葉から、部屋を元に戻すための義務ということはイメージできると思います。
その一方で、建物は正しく使用していても、その年月が長ければ自然と劣化します(経年劣化)。経年劣化の分までも借主が、借りた時点と同じ状態に戻す責任はありません。
また、新しい入居者が貸主側に、新築時のような状態への「原状回復」を要求することもできません。
原状回復義務とは「築年数に見合った建物の状態に戻し、生活に支障がない環境とする」ことなのです。

時代とともに原状回復義務の負担割合は変化

一昔前はこの原状回復義務は借主側の負担が大きく、悪質なケースでは本来オーナーが出すべき費用も借主に負担させて、最後の精算時に管理会社から借主に「原状回復費用は○○円でした」とだけ伝えて、詳細などを知らせずに契約を終了させていました。
内心は納得できないものの、借り主側は賃貸や原状回復についての知識がなく、管理会社に反論できない状態だったのです。
しかし近年になって、借主がオーナーと訴訟で争い勝訴したり、原状回復に関する情報が手に入りやすくなったりしたことで以前よりも借主側の負担割合が減りオーナー側の負担割合が増えました。
こうした状況は、アパート経営者からするとマイナスと感じるかもしれませんが、これは国土交通省のガイドライン等で決められており、受け入れる必要があります。

「どちらが原状回復費用をするのか」という基本的な考え方

実際に原状回復の必要が生じた際、借主側、オーナー側のどちらが原状回復費用を負担するかという点は事細かに決められています。しかしこれをすべて覚えるのには、さすがに無理があります。ですので、その基本的な考え方を理解しておきましょう。
その考え方とは、国交省のガイドラインにある「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損を復旧すること」というものです。
つまり、
・ 借主の通常の使用によって生じた損傷や修繕は、その原状回復費用はオーナー側が負担する
・ 借主の通常の使用を超えるような使用によって生じた損傷や修繕は、その原状回復費用は借主が負担する

ということです。

貸主側、借主側が費用を負担する部分の具体例

次に、上述の基本的な考え方をもとに具体例を見ていきます。

・ 畳の交換義務

先述の通り、通常の使用による損傷(家具を置いた場所のへこみなど)でしたら、オーナー負担で交換などを行います。しかし、「飲み物をこぼして放置したので跡が付いた」「子供がミニカーなどで遊び畳がボロボロになった」などは、借主側に交換や修繕の義務が発生します。

・ 壁紙の張り替え義務

日光による変色やエアコン設置によるビス穴などは、通常の使用内のことですので、張り替えはオーナー側で行います。「ヘビースモーカーの喫煙による変色や臭い」「壁の落書き」などは、通常の使用外の過失にあたり、借主側が張り替えます。

・ フローリングの色落ち

日光による色落ちや、建物の欠陥による雨漏りで色落ちした場合などは、オーナー側が修理します。しかし、「借主の不注意で雨が吹き込んだ」「薬品などを床にこぼした」などの理由で色落ちした場合は、借主が修理することになります。
このように細かく見ると、「通常の使用」という意味が曖昧に思われるかもしれません。この点は時代によって変化しますので、判断が難しい部分ではあります。それでも、基本的な考え方を理解していれば、オーナー側の負担かどうなるかという大筋の方向性は分かると思います。

アパート経営を行う上での原状回復費用についての対策

アパート経営において、原状回復費用をオーナー側がどこまで負担するべきなのかは、ある程度ご理解いただけたかと思います。ここで経営者として次に考えることは、「少しでも原状回復費用の負担を避けたい」という点でしょう。
そのためには、まず管理会社に依頼して、賃貸借契約を結ぶ段階で入居者の家族構成や喫煙の有無などをヒアリングしてもらいます。そして、契約書の特約事項に、ヒアリングを踏まえた原状回復費用を入居者に負担してもらう場合の文言を入れるのです。
例えば、小さい子どもがいるご家族には、「おもちゃなどでフローリングや畳を損傷させた場合は借主が修繕費を負担」、喫煙者には「クロスの変色や臭いがあった場合は借主が交換費用を負担」といった文言です。内容を記載しておくことで、退去時に原状回復義務でもめる可能性が低くなり、オーナー側の出費も減ります。
ぜひ管理会社に協力してもらいましょう。