利回りだけを見るのはNG! 「一棟アパート」の購入と経営のポイント

投資物件を選ぶ時や購入の判断をする時の物差しに、「利回り」は便利です。しかし、利回りはあくまで投資の結果として現れてくるもの。それを忘れないことが、不動産投資で成功する確率を上げることにつながります。
一口に利回りといっても、そこにはいろいろなことが含まれています。利回りに表現されているものは何か、表現されていないものは何かを考えましょう。
そして、不動産投資は、物件を購入すれば成功するというものでもありません。不動産投資は事業であり、経営でもあるからです。出口戦略が豊富な「一棟アパート」を例に、購入する時のポイント、経営していく時のポイントを考えてみましょう。

購入ポイント

一棟アパートの購入するときには3つのポイントがあります。

1. 利回りには種類がある

利回りは、投資額に対する収益の割合を指します。一般に表示は年利です。
また、利回りには、表面利回り(グロス利回り、粗利回りとも言う)と実質利回り(ネット利回り、純利回りとも言う)の2つがあります。表面利回り、実質利回りの求め方は以下の計算式になります。
表面利回り(%)=(家賃収入)/(物件価格)×100
実質利回り(%)=(家賃収入-諸経費)/(物件価格+諸経費)×100

表面利回りでは、家賃収入だけを見て計算します。それに対して、実質利回りは家賃収入と諸経費(ランニングコスト)が考慮されています。当然、諸経費を考慮しない表面利回りは、実質利回りより高い数字になります。どちらの利回りで物件を見るかで、その評価が大きく変わることもあるのです。

2. 購入後の「収入」と「諸経費」を予測

購入時の大切なポイントは、購入後の「収入」と「諸経費」をよく見ることです。
収入についてのチェックポイントは、まずは購入時に空室があれば、それを埋められる家賃はどのくらいか。次に、各室の契約期間の残りはどれくらいか。契約更新で家賃の値下げを求められたり、退去して空室になったりする可能性もあるでしょう。その時には、空室を埋めた時の家賃が参考になります。
そして、各室の平均家賃はどれくらいか。平均家賃と相場家賃を比較し、開きがある場合は、その原因を考えてみましょう。
諸経費についてのチェックポイントは、まず、家賃とは別に管理費として徴収している金額が十分かどうかを調べましょう。足りなければ、家賃から捻出しなければなりません。
次に、修繕が必要な箇所、必要になりそうな箇所をリストアップし、おおよその修繕費用の見積もりを取りましょう。また、固定資産税や都市計画税の金額、建物の火災保険料や地震保険料なども確認しましょう。

3. 建物価格の割合に注目

不動産投資の物件価格は、土地価格と建物価格を足した合計で決まるものですが、「合計が変わらないのなら、土地と建物の内訳は問題じゃない」などと考えてはいけません。価格交渉の際は、より安くなるよう努力するとともに、建物価格の割合を増やせないかも検討しましょう。
なぜ、建物価格を増やすのか? それは、諸経費の一つである「減価償却費」に影響するからです。減価償却費は税務上、経費として認められますが、キャッシュで出ていくものではありません。そのため、経営のポイントである「キャッシュフロー」(後述)に影響を及ぼします。

経営のポイント

一棟アパートの経営していくときにも3つのポイントがあります。

1.投資リスクを想定

不動産投資にはいろいろなリスクがあります。家賃滞納リスク、空室リスク、地震や火災の災害リスク、借入する場合の金利上昇リスクなどです。あらかじめ想定できるリスクは何か、それを回避する方法は何かを考える。それがアパート経営を長期で安定的な方向へ導きます。

2.キャッシュフローを意識

不動産投資ではキャッシュフロー、すなわち現金の流れを確保することが大事です。キャッシュフローが大きいほど、アパート経営が安定していることを示します。ここで忘れてならないのが税金です。購入する時には不動産取得税が、保有している時には固定資産税や都市計画税が、さらに所得税や法人税もあります。
固定資産税や都市計画税は毎年発生しますが、所得税や法人税は、利益という結果に課税される税金です。注意が必要なのは、ローンの支払いでキャッシュが残っていなくても、税務計算上で利益が出ていると課税されることです。税金がキャッシュフローに与える影響が大きいことを忘れないようにしましょう。

3.出口戦略を忘れない

アパート一棟物件のメリットは、出口戦略の豊富さにあります。土地建物をそのまま売却する、建物をリノベーションして売却する、古い建物を取り壊し新築して売却する、建物を取り壊して土地として売却するなど、さまざまな出口が考えられます。
土地と建物は投資家自身の単独所有なので、自分の戦略を自由に選択できます。建物の状況を見ながら、経営する中で出口戦略を考えていきましょう。

利回りがすべてではない

不動産投資では、利回りがすべてではありません。あくまで、利回りは結果です。購入後は空室が出たり、思わぬ修繕費がかかったりして、収入も諸費用も常に変動します。また、建物も古くなると価値が下がります。したがって、利回りは固定されたものでなく、変化するものだという感覚を持って、数字に一喜一憂しないようにしましょう。
また、自分なりに目標の利回り○%と具体的に設定してみることで、それを実現するために利回りの要素(家賃収入、諸経費、物件価格、購入時の諸経費)それぞれについて、何ができるか、何をすべきかを考えることにもなります。
利回りの数字を正しく見る目を持って物件を購入し、投資リスクやキャッシュフローを意識しながら経営することが、一棟アパート経営を成功に導くカギとなるでしょう。