【俺のようになるな!】現役アパートオーナーが不動産投資初心者に語る!1棟目の物件で失敗したポイント

「投資をしたい」と思っても、初心者にとっては、なかなかハードルが高いもの。不安ばかりが先行して、なかなか重い腰を上げられない人も多いのではないでしょうか?
今回はそんな方のために、今は不動産投資家として活躍しているアパートオーナーが、1棟目を購入した時に失敗したポイントを紹介します。
「失敗は成功のもと」と言われますが、あなたも先輩オーナーの経験を参考にしながら、アパートオーナーとしてのキャリアをスタートさせてみてはいかがでしょうか?

一般論に要注意!しっかりと物件を見極めましょう

一般的に良いと言われていても、あなたにとって必ずしも、その条件が良いとは限りません。十分に検討せずに物件を購入し、後悔してしまったケースを紹介します。

物件は南向きが良い?

直射日光
南向きの物件は入居者も見つけやすく、高利回りを生みやすい傾向がありますが、そのぶん購入時の価格が高めに設定されている場合が多く、しっかりと投資効果を考える必要があります。
中でも、気をつけなければいけないのが部屋のメンテナンスです。昼の一番暑い時間に直射日光が入り込む南向きの部屋は、クロスやフローリングなどに直射日光が当たりやすく、退色しやすい傾向があります。
また、いくら南向きの物件を購入しても、将来的に近所に高い建物が建設され南向きの利点を享受できなくなる可能性もあります。
南向きだからという理由だけで、安易に購入するのはオススメできません。

人気エリアが良いとは限らない

人気エリアで格安な土地や物件を見つけても、しっかり調べないと後々後悔することになるかもしれません。周辺価格と比較して著しく低い価格の場合には、何らかの理由があると考えていいでしょう。
土地を購入した場合に多いのが、土地に建築制限などがあり、思い描いた収益プランで物件が運用できない場合です。
例えば、更地を購入してみたものの、日影規制の対象エリアに掛かっており、当初の予定よりも階数が低く、部屋数の少ないマンションしか建てられなかったという事例もあります。
土地や物件を購入する際に、検討している不動産の状況を冷静な目で見極めて購入するようにしましょう。

地理的条件を見極めましょう

地図
購入時に人気エリアであっても、必ずしもその人気が続くわけではありません。いくら便利な場所でも、自然災害などがあると、急激に価格を落とすことがあります。
東日本大震災があった2011年、東京の臨海エリアは軒並み価格を落としました。例えば港区台場の2011年の地価公示価格は前年比の−28.55%。
2015年の公示価格は前年比の2.06%増と人気を回復しつつありますが、埋立地の液状化現象への不安や海沿いである点などから、都心の一等地であるにもかかわらず、地価上昇までに3年の時間を要しました。
地理的な要件はつい見落としがちですが、価格に大きく影響を与える場合があるので、購入時には注意する必要があります。

建てたい建築物が建てられなかった

土地を購入したとしても、好きなものを好きなように建築していいわけではありません。例えば、都市計画法や建築基準法といった法律によって、どの場所に何を立てていいか、細かく法律で定められています。
特に高級住宅地などに多い「低層住居専用地域」では原則「建物の高さは10メートルまたは12メートルのいずれか」と決められており、その高さを超えて建築することはできません。
建築制限などがある場合には、購入時に不動産業者が伝えなければいけないことになっていますが、必ずしもあなたのペースに合わせて説明をしてくれる業者ばかりとは限りません。自身で考えられている運用プランが実現可能な土地なのか、しっかりと見極めたうえで不動産を購入するようにしましょう。

金銭トラブルには冷静に対応しましょう

悩み
投資をする上で気をつけないといけないのが、金銭のトラブルです。高額な不動産を購入する上で、いつも以上に冷静な対応を心がけるようにしましょう。

増税前に欲しくない物件を買ってしまった

2015年の4月に消費税が5%から8%にアップし、将来的には10%への変更も予定されています。
増税前の2013年から2014年にかけての不動産業界の売上高純利益率は6.5%。高額な不動産をできる限り安く購入したいという消費者心理から、駆け込み需要がありました。
今後の増税時にも、同様の動きが見られる可能性がありますが、期限が決められているからといって冷静な判断を失ってしまうと、大変危険です。
焦って購入してみたものの、巨額の借金だけが残されるという最悪の事態を避けるために、どんな状況でも冷静な対応が必要です。

修繕費用が高い

中古不動産を購入した時に考えなければいけないのが修繕費です。どこをリノベーションするかにもよりますが、水回りの一部を直すだけの小規模リフォームでも、数十万円の資金は必要になります。
また、新築物件を購入した場合でも、10年に一度くらいは水周りなどの大規模修繕が必要になり、しっかりと購入時に計画に入れておかないと入居者の減少による利回り低下や、多額な工事費による赤字経営を強いられることになります。
不動産を購入する際は、維持費用が必要だということを頭に入れて物件を検討しましょう。

ローンが払えない

物件を購入する際に、多くの場合ローンを組むことになります。できる限り利息を安く、早く返済したいという思いから1ヶ月の支払い額を多めに設定したくなりますが、支払額の設定には十分な注意が必要です。
例えば、毎月12万円のローン支払いプランを組んでワンルーム一部屋を購入し、家賃10万円で賃貸した場合、手元には毎月2万円の赤字が残ります。
これはあくまでも入居者がいた場合で、空室期間には毎月12万円のローン支払いに追われることになり、当初の不動産投資で収入を増やすという目的からはかけ離れてしまいます。
万が一のことがあった時のことも考えて、支払い額に余裕のあるローンを組むようにしましょう。

細心の注意を払って、物件購入後のトラブルを防ぎましょう

家と人
物件を購入した後も、トラブルに巻き込まれてしまう危険があります。特に住民とのトラブルは面倒な状況に置かれることも多く、何としても避けたいところです。ここでは住民とのトラブルを避ける方法をご紹介します。

入居者審査をしっかりと行う

空室の期間が続くと、オーナーとしては不安な気持ちになることでしょう。しかしどんな状況でも入居者審査をしっかり行わないと、後々面倒なトラブルに巻き込まれてしまうかもしれません。
例えば、明らかに口の利き方や格好に違和感を感じる、金銭感覚が一般とずれている、入居を急かすなどの様子が内見時に見受けられたら、その入居希望者は要注意です。もし、オーナーであるあなたが少しでも違和感を感じたのであれば、あえて断る勇気も必要です。

入居者が家賃を払ってくれない

よくあるトラブルの一つが家賃滞納です。物件のオーナーは入居者全員がマナーを守って支払ってくれることを想定して運営プランを組んでおり、もし約束通りに家賃を支払ってくれない人が複数いたら、物件の経営にも関わる重要な問題に発展しかねません。
このような状況の対応方法は「借地借家法」という、土地や建物の賃貸のルールを定めた法律に定められています。
この法律では、もし賃借人が家賃を支払わなかった(債務不履行)場合、物件のオーナーは民法の規定に基づいて契約を解除できるものとされています。
しかし、1ヶ月の家賃未払い程度では入居者に出て行ってもらうことは難しく、頭を悩ませることになるでしょう。例えば、入居の際に連帯保証人を付ける、入居者が保証会社と結ぶ契約をしっかりと見極めるなどの方法で、事前に対策をしておく必要があります。

終わりに

今回ご紹介させていただいた事例は一部ですが、どんな魅力的な物件を見つけても、シビアな視点で見極める冷静さを持つことが成功の鍵と言えそうです。
見知らぬ世界に踏み出す不安はあるかもしれませんが、先輩オーナーのつまずいた点に気をつけて、アパートオーナーとしてのキャリアをスタートさせてみてはいかがでしょう?
あなたが狙っている物件には、もしかしたら理想の生活を掴むチャンスが潜んでいるかもしれません。
参考文献:
土地価格相場がわかる 土地代データ
宅建合格!常識破りの宅建勉強法
2015年版どこでも宅建虎の巻 LEC総合研究所 P126〜148、P322〜370
不動産投資25の落とし穴 ぱる出版 藤山勇司 P50〜63、P111〜127
年収300万円だった林さんが年収3000万円になったお金の増やし方 フォレスト出版 林勇介 P122〜128、P150〜154、P170〜176
「売れる」「貸せる」マンション購入法 週刊住宅新聞社 野中清志 P128〜133