アパート経営に向かない「4つのタイプ」 こんなオーナーは儲からない!

アパート経営で着実にキャッシュフローを稼ぎ出し、着々と収益不動産を拡大しているオーナーがいる一方で、1棟目から赤字となってしまうオーナーもいます。
今回は、失敗してしまうオーナーの共通点とタブーについて考えます。

こんな性格の人は要注意!

1. 一攫千金タイプ

「株で大儲けした」「ギャンブルで当てた」といった他人の成功話を聞くと、「じゃあ、俺も!」と思ってしまう方は、厳しい言い方をすれば失敗予備軍でしょう。
不動産投資において自己資金比率は極めて重要な要素です。自己資金の割合が大きければ大きいほど損益分岐点が下がるので、少々の空室発生で赤字に転落する可能性は低いのです。必要ならば家賃を下げる余力もあります。
アパート経営は事業です。自己資金が少ない場合は、ちょっと空室が発生しただけでたちまち赤字に転落し、家計から補てんせざるを得なくなります。アパートが「福の神」になるか「貧乏神」になるかは、オーナーの自己資金も影響するといえます。はやる気持ちを抑え、冷静に考えられるクールな頭脳がアパートオーナーには必要です。

2. 安物買いの銭失いタイプ

「不動産に掘り出し物なし」という格言があります。安い物件には安いなりの理由があり、「優良物件なのに安い」ということはまずないという意味です。ところが、初心者の方には「価格の割に面積が広い」「価格の割に満室家賃が大きい」といった“掘り出し物”を探そうとする方が多く見受けられます。
地価が安い物件というのは、地盤に問題があったり交通が不便であったりと、何らかの重大なマイナス要因が隠れています。こんな土地を買ってアパートを建設しても、深刻な空室率に悩まされる危険性が大きいのです。
また、中古アパートの満室家賃は何の目安にもなりません。実際には半分も入居していない中古アパートも珍しくありません。もしも入居率の高い優良物件なら相応の販売価格が設定されているはずです。
つまり、安い物件には必ずネガティブな要素が隠れていると考えるのが不動産経営の鉄則であり、リスクを回避しようとするなら、むしろ安物には手を出さないぐらいの考え方が賢明なのです。

3. 釣った魚には餌をやらないタイプ

アパートには経年劣化がつきものです。10年単位で壁や屋根の補修、エアコン、給湯器などの住設機器の更新といった大きな出費が必要になります。これを怠ってしまうと建物の魅力が低下し、入居率の悪化や家賃の低下といった負のスパイラルに陥り、深刻な経営危機を招く事態も心配されます。
これを回避するには、毎月一定の金額を積み立てておき定期的に修繕や設備の更新を行い、アパートとしての美観や快適性を維持していくことが重要です。
これを「釣った魚には餌をやらない」という姿勢で、購入したアパートを放ったらかしにしていると、建物の劣化がどんどん進んで結果的に収益を悪化させることになりかねません。収益不動産として長期安定経営を目指すのならば、購入後も継続的な投資と維持管理を怠らないことがポイントです。

4. 丸投げタイプ

「自分は素人なのだから、プロにお任せする」というスタンスで、不動産会社や管理会社に何でも「丸投げ」してしまうタイプも危険です。業者を信頼していると言えば聞こえがいいですが、裏を返せば、経営者としての責任を放棄しているとも言えます。
最初は素人であっても、自分なりに勉強し疑問点は厳しく指摘することが重要です。業者との間に良い意味での緊張関係を作り、怠慢やごまかしの入る余地を無くし、誠意を持って仕事をしてもらえる環境づくりを図ることが大事です。
不動産オーナーと聞くと、それは「資産家」であり、経営にはあまりタッチしないというイメージを持つ方が多いかもしれません。しかし、アパートオーナーは経営者として常に経営に関与し、主導的に委託業者に仕事をしてもらうようにしなければなりません。
業者にとって「扱いやすい」オーナーに成ってしまうと、むしろ足元をすくわれる危険性が出てきます。

アパート経営は事業である

アパート経営に向かないオーナーのタイプを4つに分けて解説しました。
基本的にアパート経営は個人経営です。ですので、自分の性格そのままに経営してしまいがちかもしれません。しかし、上述の「向かない4タイプ」に当てはまった方もいるのではないでしょうか。
でも安心してください。きちんと経営者の自覚を持ち、適切な対応すれば、良いアパート経営は可能です。アパート経営は投資や投機ではなく、事業経営です。そのスタンスで臨みましょう。
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