賢いアパート経営のために知っておきたい「瑕疵担保責任」

賢いアパート経営を実現するためには、関連するさまざまな知識を身に付ける必要があります。そのため、法律や用語をしっかりと学んでおく必要があります。その中から今回は、「瑕疵担保責任」について考えてみましょう。

瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、不動産売買などの有償契約において、その目的物件に一般の人が発見できないような欠陥があった場合に、一定期間内であれば、売主などの引渡し業者が買主などの権利者に対して負わなければならない責任を指します。
「瑕疵」とは、法律用語で「欠陥」のことです。
不動産投資においては、不動産業者が物件を引き渡した後も、買主に対して負わなければならない責任のことを指します。

瑕疵担保責任を負うべき期間

不動産投資用の物件を購入し、賃貸の入居者に貸し出すことで収益を得る不動産投資家にとって、もしその物件が雨漏りをしていたり、建物にシロアリの被害があったりすると、それにより入居者が離れ、不動産運用の計画が根本的なところから狂ってしまう恐れがあります。
こうした欠陥は、雨漏りやシロアリの他にも、例えば以下のような事例があります。
・ 建物の全部もしくは一部が傾いている
・ 昔、建築地の付近で「産業廃棄物」が発生し、埋め戻しがあったと聞いた
・ 物件の建つ地盤からガラなどの不純物が確認された

このような瑕疵は、売主も買主も想定できないものです。そのため不動産売買においては、期間を定め、「売買引渡し後〇〇までは売主の責任、〇〇以降は買主の責任」と瑕疵に対する責任を区分します。
この期間中は、買主は売主に対して損害賠償を請求できます。また、その瑕疵によって買主が不動産購入の目的を達することができない時は、契約そのものを解除することができます。もしこうした取り決めのない場合は、民法の定める「買主がその瑕疵を知ってから1年以内」が、瑕疵担保責任を負う期間となります。
また、売主が不動産業者で買主が不動産業者ではない場合、売主は「引渡しから2年以上」は瑕疵担保責任を負わねばなりません。これに反する場合は上記の民法の規定が適用されます。
基本的に買主は、売主である不動産会社よりも不動産に関する知識は不十分です。多少詳しい個人投資家であっても、それを生業としている不動産業者に比べたら不利さは否めないでしょう。業者が売主になった場合は、故意性があろうとなかろうと、買主が不利な立場に追いやられる可能性があるのです。

新築物件における瑕疵担保責任

瑕疵担保の中でも、新築物件においては「住宅瑕疵担保履行法」という、売主にとってさらに厳しい瑕疵負担義務が課せられています。
これは、建物を建築する上で構造上主要とされる部分、また雨水の侵入を防止する部分に関して、住宅の引渡しから10年間が瑕疵担保責任期間として定められます。そして、その期間内に売主業者が万が一破綻した場合にも買主に損害が及ばないよう、事業者に対して資力確保、かつ「保険への加入」または「保証金の供託」が義務付けられています。
この住宅瑕疵担保履行法は、よく「マイホームの新築時に…」というような言い方をされるため、不動産投資用ワンルームマンションなどは対象にならないと誤解されることがあります。投資用の不動産購入でも、売買契約の目的物が工事完了から1年以内で、かつ未入居の住宅であれば対象の新築住宅に該当し、資力確保の対象となると定められています。

知らぬ間に「瑕疵担保免責」とならないために

不動産業者の中には、ごく稀に瑕疵担保責任の知識があること(および買主に同様の知識がないこと)を悪用し、買主に不利な瑕疵担保責任期間を設定したり、買主が免責に同意したかのような契約書を締結したりするケースがあります。また、中古物件の売買などでは、築年数が古いことを理由に、「内壁の瑕疵は対象外とする」「外構の劣化は対象外とする」などという免責が契約書に盛り込まれることがあります。
不動産業者の瑕疵担保責任期間における「引渡しから2年以上」という決まりは、宅建業法によって決められているものです。実際に瑕疵担保責任が発生した場合は、違法な契約書条項は無効になります。そのような契約書を差し出す不動産業者とは、そもそも信頼関係を築くことができないでしょう。物件の契約書を結ぶ際は、瑕疵担保条項について十分に確認するようにしてください。
瑕疵担保責任は買主にとって大変心強い味方です。その内容や責任期間などを正しく知ることで、不動産運用のスタート時からつまずくことを防げますし、後々のトラブル回避に役立つでしょう。
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