競売で中古アパートを購入、しかし大失敗だった例とは

不動産投資に一番必要なのは物件です。物件をより安く購入できたらリスクも減らせますし、利回りも大きくなります。とはいえ、通常、インターネット上のサイトなどに掲載される物件は、地価や建物の築年数である程度の相場が決まっており、そこから逸脱したような、いわゆる「お宝物件」を見つけるのはなかなか難しいものでしょう。
一方、裁判所が執り行っている「競売物件」ならば、市場の相場より非常に安く物件を購入することも不可能ではありません。ですがこれには、リスクも当然あります。今回は、競売で投資用アパートを購入したものの、思いがけない問題で結果的に大損してしまったという実例を紹介します。

瑕疵担保責任がない上に内部が確認できないので、多額の修繕費がかかった

不動産屋の仲介で不動産物件を買う際には、購入者の権利は宅地建物取引法において守られています。例えば、もし購入した建物の不具合があった場合は、売主には同法による瑕疵担保責任があるため、修繕賠償を請求することができるのです。
しかし、競売物件を購入する場合は、宅地建物取引法に則った売買ではありません。裁判所はあくまでも物件を紹介するだけで、権利の譲渡を執り行ってそこで終わりです。不動産屋のように、仲介をして建物の受け渡しを行ってくれることはありません。権利が得られたら、自分で不動産を何とかしないといけないのです。
競売物件を安く購入したまでは良かったものの、内覧ができないので、文面と写真だけで建物を確認するしかなく、あとは外観を見たり、近所の人に話を聞いたりといったことしかできません。そして実際に物件を見てみたら、水回りがボロボロですべて交換しないといけない、壁紙を張り替えるどころか壁に穴が開いていたなど、後で不具合がたくさん見つかったということもあります。
そもそも競売物件は、以前の持ち主が、ローン返済などが不可能になったため、競売にかけられるわけで、「管理状態は良くない」と思っておいた方がいいでしょう。結果的に、多額の修繕費がかかり、「普通の物件を買ったほうが安上がりだった」というケースも少なくないのです。

住人が出ていかず、立ち退きに時間もお金もかかり、大変な負担に

競売物件は、上述の通り不動産屋が仲介してくれないため、債務者である前の持ち主がそのまま住み着いている可能性があります。また、賃貸アパートなどでは、支払い能力のない住民が居座っているケースもあります。管理が十分でない物件なので、こういったことが起きるのです。
もちろん、物件所有者が問題の住民に退去を迫り、それでも立ち退かなければ強制執行も可能です。しかしそれには精神的、金額的な負担が伴います。こうしたことに手慣れた人ならば良いのでしょうが、副業で投資をやっているような人にとっては、手間のかかる話です。さらに、日本の法律は借主の権利が非常に強いので、家賃の支払いが滞っている住人も簡単には退去させられないのです。
またこれはごく稀な例ですが、管理が不十分だと譲り受けた時には事故物件になっていたということもあります。そうなると家賃を下げざるを得ず、また客付きも悪くなるでしょう。競売物件は、このようなリスクが通常の不動産よりも格段に高くなっているのです。

キャッシュで購入しなければいけないのに、担保としての価値が低い

競売物件の特徴として、まず申し込みの際には、裁判所が算出した最低売却価格の2割の申込金が必要となります。例えば相場が2,000万円の物件が、最低売却価格1,000万円として売り出された場合の申込金は200万円です。
この程度ならば用意できなるかもしれませんが、問題は競売物件を購入した後です。競売物件は、一般的に金融機関から融資を非常に受けにくくなっています。競売物件はもともと潜在的な問題があることが多いので、金融機関も担保価値を低く見積もらざるを得ません。どこも貸してくれないということはないかもしれませんが、融資先を探すのに時間がかかる上に、金利などの条件もあまり良くなかったりします。
そのため、基本的に現金購入を考えることになります。そうなると当然手持ちのキャッシュが無くなり、キャッシュフローに問題が出てきます。競売物件は担保価値が無いため、これを担保に新しい不動産物件を買うことも難しくなります。投資物件をいくつも買い増したい人は、競売物件に手を出さないほうが、結果的に利益を多く得られるかもしれません。
競売物件はまさに「諸刃の剣」です。上手く活用できれば大きな利益をもたらしてくれますが、考えなしに購入すれば一気に負債になることもあります。初心者のうちは、競売物件専門サイトを通じての購入や、専門知識のある人のアドバイスを受けながら行うのが賢明でしょう。
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