一見確実? でも意外な落とし穴がある学生向けアパート経営

大学生向けのアパートは確実な需要が見込めて、4年間住んでくれることも多い「鉄板」とも言える物件でしょう。入居者が入れ替わるタイミングも分かりやすく、大学と提携することができれば、大学側から斡旋してくれることもあるなど、アパート経営の初心者でも比較的運営に乗り出しやすいと言われます。
しかし、少子化が進む日本では、大学生向けといえども、安易な気持ちでは経営できなくなっているのが実情です。今回は大学生向けアパートが持つリスクについて考えてみましょう。

今後は倒産する地方大学が増えてくる

大学業界では、「2018年問題」がずいぶん前から騒がれています。ここ数年は120万人程度で推移していた18歳人口が2018年から減少に転じ、2031年には100万人を割り込むと言われているのです。
これに伴い、学生の受験料と学費が大きな収入源となっている私立大学では、収入が一気に落ち込み、倒産の危機に瀕する大学が次々と出てくるのではないかと言われています。特に、あまり特色のない文系中心の学部や、自治体の人口自体が大幅に下落傾向にある地方大学などは、2016年時点でも定員割れが当たり前になっており、全私立大学の約4割がすでに定員割れというデータもあります。
実際に短期大学を廃止する大学は急増しており、4年制大学にもその影響が及ぶことは必至と見られています。若年層の減少は、日本が移民の誘致を図るなどの抜本的な対策を立てない限り変えられないトレンドであり、大学への進学率が伸びている傾向にあるものの子どもの数が減っている現状では、学生数の減少は避けようのない問題です。

1人暮らしをする学生が減り、仕送り額も減少

高校を卒業した18歳の進学率は、2015年時点で大学が約5割、専門学校が約2割で推移し、就職率は下がる傾向にあります。大学へ進学する生徒が増えれば、その分だけ賃貸アパートの需要もありそうですが、一般家庭の収入は1990年代をピークに低下傾向に入っています。学生への仕送りにも、如実に反映されており、大学生への仕送りはピーク時の約3分の2となっています。
その結果、関東や名古屋、大阪などの都会で1人暮らしをする学生が減少。実家から通学できる地方の国立大学などの人気が上がっています。家計が苦しいため、できるだけ負担をかけずに学べる大学の需要が上がっているのです。
地方大学が人気になっても、1人暮らしをせずに実家から通う学生が増えているのは、地方大学向けのアパート経営者にとって決して良い傾向ではありません。国民の所得が減っていることが、このように教育の面にまで大きな影響を及ぼしているわけです。

外国人留学生の問題やモラルの低い住人が多い

また、大学生向けのアパートによくあることですが、学生は若いだけに社会性がまだ身についておらず、部屋がたまり場となって何人も寝泊まりしている、昼夜を問わず大騒ぎをして周囲に迷惑をかける、ごみ捨てなどのルールを守らないといったモラル面の問題が起きることもあるようです。時には、アパートの設備を破損させたり、内装をひどく汚して退去したりすることも多いので、敷金では賄いきれない修繕費がかかるという問題もありえます。社会人向けの物件と比べて、トラブルに頭を悩まされることが増えるかもしれません。
一方で、親が保証人になっていることがほとんどなので家賃の未徴収問題は起きにくいですが、単純に忘れていて期日通りに家賃を納めないということはあります。
さらに最近増えているのが外国人留学生の問題です。外国人留学生の部屋も、学生のたまり場になったり、騒音などの問題などが起きやすくなっています。日本人とは生活習慣が大きく異なる上に、言語の違いにより意思疎通がなかなかできないので、アパートの規則を伝えることすら難しいのです。さらに、行方不明になる留学生が社会問題になっており、家賃を滞納して部屋を汚したままでいつの間にかいなくなるといったリスクがあることも理解しておきましょう。
少子高齢化が進む日本では、一部の地域を除いて若年層向けのビジネスが難しいといえます。それは不動産においても例外ではありません。そんな状況下で生き残るためには、戦略を持って経営に臨む必要があります。
今、志願者が多いのは、資格の取得ができて就職に強い大学、ブランド力のある大学、理系学部などの就職を見据えた勉強ができる大学です。そのような大学の近くに物件を持つようにする、または女子学生向けにセグメントしたセキュリティー性の高い物件を持つなど、他との差別化のために知恵を絞る必要があるでしょう。
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