意外と知らない借地権の魅力

皆さんは、「借地権」をご存じでしょうか。意味は、他人の土地を借りる権利のことですが、不動産投資において、対象物件が借地権付きというだけで投資対象外にしている方が多くいます。
今回は、借地権の種類や掛かる費用、借地権が持つ投資対象としての魅力と留意点を紹介します。

借地権の種類について

1. 旧法借地権

1992年8月1日の借地借家法施行前に設定された借地権を「旧法借地権」と呼びます。
旧法借地の特徴は、主に以下の通りです。
・ 期間満了後も、貸主に正当事由がない限り、貸主は更新を拒絶することができない。
・ 建替えの際に、貸主は延滞なく異議を述べない限り、契約を解除することができない。また、建替えにより契約期間が延長される。(堅固建物で30年、非堅固建物で20年)

期間や、建物が天災・火災などで消滅した場合の扱いなどにも違いがありますが、大きな違いは上記の内容です。借主が強く守られている権利であり、更新時に貸主の正当事由が認められることは、過去の判例からはほとんどありません。

2. 普通借地権

上述の借地借家法が施行された後の借地権の1種です。旧法借地権に対して「新法借地権」と呼ぶこともあります。
普通借地権の特徴は主に以下の通りです。
・ 期間満了後、正当事由または財産上の給付(立ち退き料の支払い)により、更新を拒絶することができる。
・ 建替えの際に、更新1回目以降で貸主の承諾が無い場合、貸主の解約申し入れにより借地権は消滅する。(承諾がある場合は契約期間が20年延長される。初回更新前で承諾が無い場合には契約残存期間の権利のみとなる)

旧法借地権の場合、借主が強く守られており、貸主は土地を自己の目的のために再度使用することが困難な状況でした。しかし、新法借地権では、貸主の権利が保護されるよう是正されました。

3. 定期借地権

借地借家法の施行に伴い創設された、借地権の1種です。特徴は主に以下の通りです。
・ 契約の更新がない(一般定期借地は契約期間50年)
・ 建替えによる期間の延長がない。
・ 借主の建物買取請求権がない。

定期借地権は、貸主側が強く守られている権利と言えます。
契約の更新が無いため、契約期間が満了すれば、土地は貸主が利用することができます。また、旧法借地の場合は、貸主は期間満了時に建物を買い取ることが義務付けられていましたが、定期借地権ではその義務がありません。(契約により建物買取を付加することは可能)

借地権に掛かる費用について

1. 取得費用

旧法借地権の相場は、所有権の約7~8割程度と言われています。これはあくまで相場であり、価格は現在の権利者が決めて販売するため、中には所有権相場の6割ほどで販売される事例もあります。
普通借地権や定期借地権については、旧法借地権よりもさらに安い価格で取得できます。取引価格は、借主が強く守られているほど一般的に高くなるためです。

2. 地代

借地権者は土地の固定資産税を支払う義務がありません(実際の土地の所有者は貸主のため)。代わりに「地代」と呼ばれる賃借料金を支払います。地代の相場は、固定資産税の3~5倍となっています。

3. 保証金、権利金

預かり金として期間満了時に返還される「保証金」、契約の対価として貸主に支払う「権利金」が設定されている場合があります。借地権の契約によって内容が異なるので確認が必要です。

4. 更新料、建替え承諾料

旧法借地権や普通借地権は、更新の際に更新料が掛かることが多いです。相場は土地価格の4~5%とされていますが、こちらも契約によってさまざまなので、取得する際には確認が必要です。

借地権投資の魅力と留意点

借地権投資にあたっては、初期費用の差額と、地代・更新料の負担を比較しましょう。
例えば、地代・更新料として年間40万円のコストが余分に掛かったとしても、通常(所有権投資)よりも初期費用が2,000万円低く抑えられるのであれば、融資金利が2%だと金利負担が40万円軽減されることになり、損のない投資と言えます。
さらに、軽減された2,000万円の費用を別の投資で運用できれば、その運用利益分、所有権投資よりも効率の良い投資となります。なお旧法借地権は、地価の上昇に伴う地代の引き上げ交渉が行われていないものも多く、地代の負担が固定資産税の2~3倍程度(所有権に比べて年間10万円程度の負担増)に抑えられているものもあります。
また、契約内容によっては、決められた承諾料を支払えば老朽化などによる建替えも可能です。「借地だから建替えられない」ということもありません。むしろ、区分マンションよりも建替えは容易であると言えます。
なお、借地権投資の留意点としては、購入の際、融資が通りにくいということです。借地に新築建物を建築する場合は住宅ローンが組めるケースが多いのですが、築年数が経っている場合は土地が借地のため評価が難しく、建物も耐用年数超過で評価が難しいと判断されることが多いのです。
借地権というだけで投資対象外とするのではなく、かかるコストと軽減されるコストを比較し、長期運用を想定したシミュレーションで検討していただければと思います。
借地権は所有権に比べ価格も安く、契約条件次第では大きなメリットがあります。不動産価格が上昇している今、借地権も不動産投資の選択肢の一つとして考えみてはいかがでしょうか。
【編集部オススメ記事(外部サイトに移動します)】
アパートローン、金利の相場はどれくらい?(TATERU Apartment)
アパート経営はするな!と言われるのは何故?(TATERU Apartment)
アパート経営で必要 or 有利な資格3選!(TATERU Apartment)
アパート経営するなら損益分岐点は要チェック!(TATERU Apartment)
アパート経営のオーナーはどんなことをすればよいのか(TATERU Apartment)