節約・節税、不動産投資を成功させるための秘訣

不動産投資では収入を増やすことはもちろん大切ですが、支出を減らすということも重要です。
今回は、「物件の購入時」と「物件の運用時」に大別し、不動産投資における節約・節税について解説します。

物件購入時の節約・節税

1. 司法書士の選択

物件を購入し、登記を行う際の司法書士を、どのように決めているでしょうか。
融資を受ける金融機関や購入する不動産仲介業者によっては、指定された司法書士の利用を融資・売買の条件にしている場合がありますが、特に制約が無い場合は自分で司法書士を選択することができます。こちらから何も言わなければ、不動産仲介業者と付き合いのある司法書士にお願いすることになります。
登記にかかる費用は、主に司法書士報酬と、登記や抵当権設定に掛かる登録免許税です。(登録免許税は、どの司法書士にお願いしても変わりません
例を挙げてみると、不動産仲介業者から紹介された司法書士の報酬が14万円という所がありました。高額すぎることを指摘して、インターネットで費用の安い司法書士を探したところ、3万9,800円で登記と抵当権設定をしてもらうことができました。
このように、少し自分で努力したことで10万円以上の費用が節約できたわけです。

2. 建物価格の調整

物件の購入価格のうち、建物部分は減価償却の対象になります。建物価格が大きければ大きいほど、減価償却費として計上できる金額も大きくなります。では、物件の土地と建物の比率はどのようにして決まるのでしょうか?
売買契約書に土地と建物の価格が明記されていない場合は、固定資産評価額の割合で計算するのが一般的です。中古物件の場合、固定資産評価額の割合で計算すると、建物価格が小さくなり、減価償却できる金額が小さくなる傾向にあります。
例えば、築29年の鉄骨造アパートの実例を見てみます。
物件価格:3,580万円
土地固定資産評価額:1,300万円
建物固定資産評価額:400万円
上記の場合、建物の割合は23.5%となり、その価格は841万円にしかなりません。
続いて、物件を購入する際に土地の価格を路線価格で算出し、建物価格は「物件価格-土地価格」で算出してみます。上述の築29年の鉄骨造アパートの例では、土地18坪、路線価格120万円なので、次のようになります。
土地:18坪×120万円=2,160万円
建物:3,580-2,160万円=1,420万円
計算方法を変えるだけで、建物の価格(減価償却対象額)に580万円の差が生まれるのです。
上記の計算例では、1,420万円の減価償却費を、残耐用年数(法定耐用年数34年-経過年数29年+経過年数×20%)の約11年で償却することになります。580万円分という減価償却費の差は、個人の累進課税率にもよりますが、毎年の納税額に10万円以上の差が11年間、総額で110万円以上の差が発生することになります。
固定資産評価額から算出した建物価格と、路線価格から算出した価格と、どちらが大きくなるかを比較し、大きくなる金額を売買契約書に明記してもらいましょう。根拠のない金額は、税務署に指摘される可能性がありますのでご注意ください。

運営時の節約・節税

1. 経費の計上について

不動産経営をされている方の中には、物件を購入した不動産会社に確定申告の書類作成を代行してもらい、そのまま税務署に提出されているという方もいます。このような場合には、税金を多く納めすぎている可能性もありますので注意が必要です。
通常、不動産経営を行うために支出した費用は、経費として計上することが可能です。
・ 売買仲介手数料
・ 不動産取得税
・ 登記費用
・ 融資金利
・ 火災保険料
・ 物件管理費
・ 物件修繕費
・ 賃貸管理会社への管理委託費や入居募集時の仲介手数料
・ 購入書籍など
上記のような費用が確定申告の経費に計上されているかを確認しましょう。経費として計上した金額は収入から差し引くことができるため、前述の減価償却費と同様に納める税金は少なく済みます。また、運営中のリフォームや設備交換の費用も減価償却の対象になるので、あわせてご確認ください。

2. リフォーム費用について

設備交換やリフォームを賃貸管理会社にすべて任せているという方は、一度内容の確認をすることをお勧めします。工務店やリフォーム専門会社に自分で見積もりをお願いするのも一つの方法でしょう。
漏水が原因でリフォームが必要になった物件で、賃貸管理会社が用意した見積もりの金額は70万円でした。高額だったため水抜き作業だけをお願いしましたが、本当に水を抜いただけで、乾燥除菌作業は行われませんでした。
賃貸管理会社に確認したところ自然乾燥で問題ないとの説明でしたが、専門家に別途確認した結果、自然乾燥ではその後にカビや腐食が発生してしまうとのことでした。
結局、賃貸管理会社もリフォームについては専門家ではありません。的確な作業が行われているかどうかは、経営者自身が確認し、判断する必要があります。先ほどの案件について、専門業者に見積書をお願いした結果、費用は総額で48万円でした。

まとめ

今回は、節約・節税の事例をいくつか紹介しました。すべてに共通するのは「人任せにしない」ということです。提案・提示された内容について妥当性を確認し、他に方法が無いかを検討することが大切です。検討した結果、提案内容でお願いするのも良いでしょう。
不動産投資は事業経営です。経営者としての姿勢が、きっとあなたの不動産投資を成功させるでしょう。
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