国交省も推進するDIY賃貸は一石二鳥!?

最近注目されている、「DIY賃貸」というものをご存じでしょうか。DIYとは「do it yourself」の略語で、自らの手で日曜大工などを行うことを指します。そしてDIY賃貸とは、「借主が住まいに手を加えられる物件」の意味です。
空き家対策としても有効と考える国土交通省は、DIY賃貸を推奨しています。一方で、「どこまでの改修が可能なのか」「誰がどう費用を負担するのか」「原状回復の義務はどうなるのか」など、疑問の声も聞かれます。
そこで今回は、国土交通省のガイドブックに沿って、このDIY賃貸について解説します。

定義が広がるDIY賃貸

国土交通省は、個人所有の住宅につき、賃貸住宅としての流通を促進することを目的に、「DIY型賃貸借に関する契約書式例」と、DIY型賃貸借の活用にあたってのガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」を公表しています。
一般的な賃貸住宅は、貸主の意向と負担で、改修・修繕・設備更新を行います。しかしDIY賃貸は、「借主の意向」を反映して住宅の改修を行うことができます。住宅の改修は、借主自身が行うだけではなく、専門業者による施工も含まれます。改修の費用は規模や内容によって、費用を借主が負担する場合と貸主が負担する場合の両方を含みます。
改修は造作棚を設置するだけの小規模なものから、壁の塗装や床材変更という大がかりなものまでさまざまです。DIY賃貸の部屋では原状回復義務が免除されています。そのため、自分好みのリフォームができると人気があります。
また、「カスタマイズ賃貸」と称して、あらかじめ用意された壁紙や床材などから入居者が選択できる部屋、間取り変更などの大きな改修工事に対応する部屋や入居者が工事に参加できるケースもあります。

DIY賃貸のメリット

DIY賃貸は、築年数の古い物件で行うとメリットがより大きくなります。
たとえば、「自分の家のように自分好みの部屋に住みたい」という入居者のニーズと、「できるだけ修繕費用はかけたくない」という大家の願いを上手く合致できると、双方に有益な契約になります。具体的には借主・貸主に次のようなメリットがあります。

借主のメリット

・ 自分好みの部屋にできるため、持ち家のように愛着がわく
・ 自身で修繕費用を負担する場合、自ら施工する、自ら業者と交渉するなどして費用を引き下げられる
・ 修繕費用を負担する分、貸主によっては賃料を相場より安くできる可能性がある
・ 原状回復義務をなくせる可能性がある

貸主のメリット

・ 借主の好みに合わせた改修が可能なため、長期間の居住で安定した家賃収入が見込める
・ 借主の費用負担による修繕の場合は、修繕の費用や手間がかからない
・ 明け渡し時に、設備・内装がグレードアップしている可能性がある
・ DIY賃貸に関心の強い層のコミュニティ(SNSなど)へのアプローチができる

DIY賃貸の注意

DIY賃貸の物件探しから明け渡しまでの流れの例をあげてみましょう。
はじめに、DIY賃貸に興味のある人が不動産情報サイトなどでDIY賃貸物件を探します。次に、気に入った物件の工事内容などを確認します。そして、賃貸借契約とDIY工事に関する合意を交わしたのち借主や施工業者が工事を行います。
入居中のDIY工事部分は、貸主に相談のうえ借主が管理・修繕を行います。明け渡し時はDIY工事部分の原状回復義務は基本的にありません。メリットも多いDIY賃貸ですが、自由度が大きいゆえに、最初にしっかりとした取り決めをしていないと大きなトラブルになりかねません。
国土交通省では、一般的な賃貸借契約以外に「DIY工事の申請書」、「DIY工事の承諾書」、「DIY工事の詳細な取り決めに関する合意書」を交わすことを定義しています。具体的に取り決めておくべき事項は、主に次に挙げるようなものです。
・ 工事内容(DIY工事が可能な範囲は?)
・ 工事実施者(借主または貸主)
・ 費用負担(借主または貸主)
・ 所有権の帰属(借主または貸主)
・ 原状回復義務(無しまたは有り、また有りの場合の範囲は?)
・ 明け渡し時の費用精算(借主負担の有無、買取の有無など)
・ 契約期間中の管理・修繕(借主または貸主)
これらを踏まえておくことで、さまざまなDIY賃貸の可能性が広がるでしょう。
古くて改修が必要な物件を、自由に改修できる楽しい物件に見立てたDIY賃貸は、アパート経営の経費を抑えて不動産投資の利回りを上げる一つの方法でもあります。工事部分の所有権、原状回復や明け渡し時の費用精算などポイントを押さえた取り決めをして、契約に盛り込んでおくことで、トラブルを回避しましょう。
築年数にこだわらずできるDIY賃貸は、新しい不動産投資の手法として検討する価値がありそうです。
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