任意売却物件は本当に儲かるの?そのリスクとは

不動産投資の物件選びをしていると、「任意売却物件」という注釈の付いた物件を目にすることがあると思います。
この任意売却物件は、仲の良い不動産担当者から個別に物件紹介を受けることもあり、不動産の世界ではよく耳にする言葉ですが、では「任意売却」とはどのような状態のことなのでしょうか。投資物件の購入者側にとって、任意売却物件を購入することのメリットとデメリットを解説します。

任意売却物件とは? メリットは?

居住用の物件を購入する際、大部分の人は頭金を支払った上で住宅ローンを組みます。その支払い期間は30年や35年に及ぶケースもあり、返済期間の中で債務者の家計の状況が変わる可能性は少なくありません。収入が大幅に上がるような変化であれば嬉しいものですが、その逆となる場合もあります。
もし、こうした状況の変化によって住宅ローンの返済金を支払えなくなったとしたら、最悪の場合、債務者(住宅購入者)と住宅ローン金融機関との合意のうえで、不動産物件は「競売」にかけられます。この競売の一歩手前の段階が「任意売却」です。
任意売却とは、競売の差し押さえをする前に、債務者と債権者の間で話し合い、一般の中古住宅に次ぐ水準で売却手続きを進めようとするものです。任意売却は競売のように裁判所が売却するのでなく、専門業者が売却手続きをリードします。債務者にとっては、競売よりも高く売れることで、債務を少しでも多く減らせるという効果があります。ここ数年、任意売却の専門業者も増えてきました。
一方、不動産投資家など購入者にとってのメリットは、何といっても一般の物件よりも安く購入できることです。投資物件であれば、購入費用が低いため利回りは高くなります。

任意売却物件を購入することのデメリット

一方で、任意売却の不動産物件を購入することには、いくつかのデメリットが存在します。

・ 債権者との交渉が必要

一般的な売買物件は、買主に情報が入る段階で、売却の準備(権利移動など)が既に整っています。準備が整う前に物件を販売することは、不動産の世界においてマナー違反ともいえます。
ところが任意売却は、そうした売却の準備が完了しておらず、債務者の同意はもとより、債権者との交渉が必要です。交渉に時間がかかってしまい、「いつ頃から客付けを始めたい」「いつ頃から収益を発生させたい」といった事業計画が簡単に狂ってしまうこともあり得ます。

・ 売主の瑕疵担保責任がない

通常の不動産売買では、売り物件に瑕疵(修繕の必要な欠陥)があった場合、売主が修繕責任を持つという「瑕疵担保責任」があります。ところが任意売却物件の場合は、この瑕疵担保責任が売主には免責されます。
物件を購入する側としては、購入後に欠陥が見つかっても売主に責任を問えないわけですから、任意売却物件を選ぶ際は、この免責条件を受け入れる覚悟が求められます。

・ 債権額より低くなる値引き交渉は基本的にできない

任意売却物件の「値付け」は多くの場合、金融機関と仲介に入る任意売却業者がイニシアティブ(優先権)を持って決めていきます。購入者側が債権額より低くなる売買価格の値引き交渉は、まずできません。
不動産利回りの側面から「この程度まで値段を下げて購入したい」という目測が外れてしまうこともあるでしょう。

・ 債務者の残置物のリスクがある

任意売却物件に債務者の残置物があり、すぐには賃貸物件として使用できないというケースもあります。
残置物の負担義務はもちろん売主にあるのですが、売主の所在すら分からないような場合は、買主が片付けざるを得ません。撤去業者に依頼するのは時間も手間もかかりますし、売主に断らず行うことでトラブルになる恐れもありますのでご注意ください。

デメリットを理解したうえで検討しよう

任意売却物件は値段が安く、「掘り出し物」的な価値がある一方、上記に挙げたようなさまざまなリスクが介在しています。
任意売却のデメリットをしっかりと理解した上で、「掘り出し物」が購入できるようにすることが大切です。
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