2020年を迎える前に認識しておきたい投資物件のリスク3つ

不動産投資のリスクとして「2020年問題」というものがあるのをご存じでしょうか。この2020年問題は、以前から警鐘が鳴らされています。これによる大きな相場の下落は少ないであろうとの見方もありますが、損益を出さないためにも、まずはリスクの原因を認識しておきたいものです。
今回は近い将来に起こり得る、2020年問題の代表的なリスクについて説明します。

リスク1. 東京の人口が2020年にピークを迎える

今、日本が人口減少という問題を抱えているということは、多くの人が認識している事実でしょう。人口減少により四国や東北、中国地方といった地方の過疎化が進み、東京や大阪、名古屋などの都心には人が集中しています。そのため東京や神奈川、埼玉、千葉といった都心部では人口が増加し、不動産物件の運営もしやすい状況でした。
ところが、東京都の統計によると、東京の人口のピークの推測は2020年になるとされており、2025年から人口は減少に転じるとみられています。
人口が減ると、不動産賃貸物件の需要が減ります。それに伴い、地価も下落傾向を示すでしょう。それは現時点で過疎化が進む地方部の状況を見れば明らかであり、手をこまねいていては都心部も、地価下落に歯止めがかからなくなるでしょう。もちろん、移民政策など政府が施策を打つ可能性はありますが、どの程度効果があるのか不動産投資家には未知数ですし、逆にリスクになるかもしれません。
東京の人口減少も市部から始まるでしょう。23区内に限っていえば、人口のピークは2020年よりもまだ先と見られています。また、単身者世帯の増加が同時進行すると予想されていて、ファミリー向け物件の需要の減少と、単身者向け物件の需要の増加が同時に進行していくことも考えられます。また、単身者の中でも、特に高齢者の一人暮らしが増えていくと見られており、こうした需要の先読みによって人口減少のリスクを抑えられるかもしれません。

リスク2 外国人投資家の存在

現在、日本の不動産物件が高騰している背景にあるのは、外国人投資家の存在です。外国人にとって日本の不動産物件は、純粋な投資対象と考えられ、日本市場での旨味が減れば、一気に撤退する危険性を常にはらんでいます。
為替相場の動向次第で、日本の不動産市場は、あっという間に、買い場にも売り場にもなります。アベノミクスにより一気に円安が進行し、中国人観光客などによる「爆買い」が一時期目立ちました。それと同じことが不動産市場にも起こっていたというわけです。
また、日本のマンションが買われていたもう一つの理由は、日本にビジネスで滞在する富裕層や外資系企業社員の滞在場所の確保です。将来、日本が世界で競争力を失い、ビジネス現場としても魅力的でなくなれば、こういった富裕外国人や外資系企業からの需要もなくなってしまいます。その意味で、日本経済の状況にも、常に注意を払っておく必要があるでしょう。
ただし、日本の経済競争力が急に落ち込むという予測は立てにくく、日本の不動産価格は、先進国の首都と比較すれば、まだまだ安い水準とも言われています。

リスク3 2000年代前半に建てられたマンションの大規模修繕

タワーマンションが多く建てられるようになったのは、2000年代前半からです。そして、マンションの大規模修繕は、多くの場合築後10~15年というタイミングで行われます。
もし大規模修繕が近い物件を購入してしまい、しかも、修繕計画がきちんと遂行されていない、あるいは修繕積立金がプールされていない場合は、今いる住人たちで修繕費を負担するしかありません。一人当たりの負担額は高額になり、物件の利回りにも大きな影響を与えるでしょう。
2000年代前半に建てられた物件は、最近のものと比較すると、大変コストパフォーマンスが高いと言われます。しかし、物件の購入時には、きちんと修繕計画が立てられていて、そのための費用が集められているかどうかを確認しなくてはいけません。可能であれば、大規模修繕が行われたばかりの物件を購入したいところです。

2020年問題にどう対応するか

「2020年問題」をはじめ、近々起こりうる不動産投資のリスク要因について説明しました。
いつの時代も、不動産投資にリスクはつきものです。大きなお金が動くだけに、ノーリスクで投資を行うのは難しいでしょう。しかし株や為替と比べれば、動向が読みやすく価格の変動も緩やかであるのも不動産投資の特徴です。そして、国内だけでなく海外への投資も視野に入れれば、その可能性はまだまだ大きなものといえるでしょう。
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