ボロボロの物件を手に入れた! リフォームするならまずどこから

「ボロボロの安い築古物件を手に入れ、リフォームをしてから貸し出す」という方法で、不動産投資を行う方がいると思います。新築物件に比べて取得費用を大幅に抑えることができ、投資額に対する利回りも大きいからでしょう。
物件のどこからリフォームするべきかについては、さまざまな意見があると思います。今回は、ボロボロの築古物件を取得した際のリフォームするときの優先度と、その内容を紹介していきたいと思います。

優先度1. 雨漏り、配管劣化のチェック

雨漏りや配管劣化のチェックは、物件購入前に行っておきたいところです。問題が発生した後では、事前に対応するよりも多くの費用がかかります。新しい入居者を募集しても、入居してすぐに雨漏りや配管の詰まりなどが発生すると、物件全体への不信感につながりますので、これを最優先で対応することをおすすめします。
注意点は、費用をかけすぎないことです。ここで多額の費用を使うと、他のリフォームに手が回らなくなる可能性があります。なるべく低コストで対応できる方法を選びましょう。

優先度2. 現在の入居者にアンケートをとる

アパートなどの複合住宅の場合は、ボロボロの物件でも何部屋かは入居している場合があります。そのような場合には、現在の入居者が不満に思っている箇所をアンケートなどでヒアリングすることをおすすめします。
空室を埋めるためのリフォームも必要ですが、現在の入居者を退去させないリフォームも大切です。
現在の入居者の声を聞き、可能であれば対応することで、新たな空室発生を防ぎます。ただし、すべての要望を一度に対応する必要はありません。大事なのは、不満を聞く姿勢です。すぐに対応ができない高額のリフオームは、その旨を伝え、経営が安定してきた段階で家賃アップの交渉と同時に行うのが有効です。

優先度3. 空室の水回りのリフォーム

水回りが「清潔感」に直結します。どんなに外観がきれいで収納が多く、使い勝手がよさそうな部屋であっても、部屋の中に清潔感を感じることができなければ、入居者を獲得することは難しいでしょう。
では、水回りはどのようなリフォームをすればいいのでしょうか。個別にみていきましょう。

● 浴室

あまりにもひどい状況であれば浴室自体の交換も検討が必要です。浴室の交換を行うには数十万円の費用がかかりますが、こちらはしっかり対応した方がいいでしょう。
少し手を加えれば利用できるのであれば、変色した浴槽・床を再塗装して、壁紙をカッティングシート(ダイノックシート、リアテックシートなど)で加工する方法があります。また、鏡などの部分的な交換を行うだけで、印象が大きく変わるでしょう。費用も10万円台に抑えることが可能です。

● トイレ

トイレ自体は6万円程度で交換が可能です。さらに追加でウォシュレットを付ける場合は、安いもので1万円台から設置できます。ターゲットにもよりますが、トイレの設備が充実しているということは、入居者にとって魅力的にうつるでしょう。

● キッチン

キッチンについても、カッティングシートによるリメイクで清潔感を出すことができます。費用は2万円台で対応可能です。くすんでしまった蛇口などの部品交換まで行えば、一気に見栄えがよくなります。

その他のリフォーム

上述のリフォームを一通り終えてもまだ予算に余裕がある場合は、見栄えが良くなるようなリフォームを実施してみるのもいいでしょう。クロスの張り替え、電源カバー・電源スイッチ・照明の交換は、多くの費用をかけずに対応することができます。
また、リフォームではありませんが、共用部分の清掃は必ず実施してください。その理由も、やはり「清潔感」です。定期的に清掃業者に依頼するという方法もあります。

清潔感を出して、魅力ある物件に

さて、今回はボロボロの築古物件をリフォームする時の優先順位を紹介しました。優先順位を付けましたが、紹介したのはどれも必要な内容ばかりです。
どれだけ賃料が安くても、清潔感のない物件を希望する人は少ないでしょう。逆に、築古で外観や設備が多少古くても、清潔感があれば入居を希望する人はいます。
大きな費用をかけて新築同様にするのではなく、ピンポイントで清潔感を出せるようなリフォームを行い、新築に比べて割安な賃料で住居を提供することが、築古物件を運用する上では有効だと言えます。
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