民法改正で、賃貸住宅の何が変わる?

憲法や公法(刑事訟法など、国や公共団体などの公機関が関わる法)に対して、「世間一般の人たちのこと」について定めたものを「私法」といいます。中でも、市民生活や事業などにおける基本的なルールを規定した民法は、私法の基本です。
この民法が、120年ぶりに改正されようと国会で審議中です。今回の改正は、賃貸住宅にどのような影響をもたらすのでしょうか。賃貸住宅運営の実務に関わる改正ポイントについて注目してみました。

1. 契約時、個人連帯保証人の保護

一つは、賃貸住宅の契約時における、個人の連帯保証人を保護する改正です。
具体的には、連帯保証人が想定以上の金額を請求されないよう、極度額を限度に保証債務を負うことが規定され、書面により極度額を定めないと無効となるよう規定される予定です。新規契約はもちろん、既存の契約を更新する際にも適用されます。最近は連帯保証人に代わって家賃保証会社の保証を求められることが増えていますが、改正でこうした家賃保証会社の利用がますます増加するかもしれません。
また、事務所の賃貸など事業のための債務を個人が保証する場合、契約締結時に借主が、保証人に対して借主の財務状況などを説明する義務が定められる予定です(契約締結時の情報提供義務)。義務違反があり、それを大家が知ることができた場合は、保証契約自体を取り消せることになります。
事業用の賃貸借で個人を保証人とする場合には、「保証人は、賃借人から、賃借人の財産状況などについて説明を受けたことを確認する」などの書面が、トラブル防止の手立てになるかもしれません。

2. 入居中、一部使えないと家賃減額

今まで部屋の一部が使えなくなった際は、借主は「賃料の減額請求ができる」という定めでした。今回は「滅失またはその他の事由で使うことができなくなったとき、使用できなくなった割合で、賃料は当然に減額される」と変更される予定です。いずれの場合も、借主の過失ではないことが前提条件です。
一部滅失だけでなく「その他の事由」も含まれること、「借主が請求をしなくても」当然に賃料は減額されるということ、この2点において借主に有利な改正と言えます。エレベータやエアコンの故障なども含むと考えられる「その他の事由」がどの程度まで該当するのか、具体的にどの程度の減額が適正か、などが争点となりそうです。今後の動向に注目しましょう。

3. 入居中、大家が修繕しないと借主が修繕可

賃貸住宅の修繕について、これまでは大家に修繕義務があることが明示されているだけでしたが、以下の場合には、借主自らが修繕できると定められる予定です。
・ 借主が大家に修繕が必要であることを通知し、または大家は修繕が必要なことを知ったにもかかわらず、大家が相当期間を経過しても修繕をしないとき
・ 急迫の事情があるとき
ポイントとなる「相当期間」は、修繕の緊急性や具体的内容によると考えられています。いずれにしても、借主が修繕できる権利が明文化されますので、大家としては心に留めておく必要がありそうです。

4. 退去時、敷金の原則返還

何かとトラブルが多い敷金。これまでは敷金の定義や返還債務の発生要件、充当関係などの規定はありませんでした。今回は、「敷金は賃借人の債務を担保するために賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義され、敷金の返還時期も「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」と規定される予定です。過去の最高裁の判例や国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などとの差異はなく、大きな影響はなさそうです。
また、賃貸借契約終了時の原状回復義務について、経年劣化を含む通常損耗は原状回復の義務はないことが明文化される予定です。なお、契約の特約で通常損耗の借主負担を決めることは可能です。その際には、原状回復義務を負う範囲と内容の具体的な明記が必要です。

民法改正による影響

120年ぶりの民法改正は、不動産業界や土地活用、賃貸住宅にも影響を及ぼします。
今回紹介した「個人の連帯保証人の保護」「借主が住宅を修繕する権利」「部屋に支障があった場合の家賃減額する義務」「退去時の原則敷金返還」は、いずれも賃貸運営を行うオーナーにとっては重要で、念頭に置いておかねばならないものです。
そしてこの改正が施行されると、今まで以上に「契約」の意義が深まります。特約を付けるのか、それとも付けないのか、付ける場合は効力を発揮するためにどのように明文化するのか、契約内容によってトラブルは増減することになるでしょう。
民法改正の動向には意識を向けて、新民法への理解も同時に深めることが賢明です。