不動産投資の税金と節税の観点から見えてくる築浅物件の魅力について【シリーズ:不動産投資のお金とリスク】

不動産投資を始めるとさまざまな税金が発生します。物件そのものに発生する税金の他、給与所得以外に新たに不動産所得も加わるため所得税も増えることになります。
そこで今回は不動産投資を始めるにあたって、気になる税金についてご紹介いたします。

購入時の税金

はじめに、不動産投資で一番先に支払う登録免許税から紹介します。登録免許税は、引渡と同時に支払います。登録免許税の税率は、所有権移転登記は土地が1.5%、建物が2%です。これは固定資産税評価額に対して税率がかかります。
また、所有権設定登記費用は、債権金額の0.4%が発生します。登録免許税は通常、借入対象とならないため、最低でも自己資金で用意しておく必要があります。
購入時で次に支払いが来るのは不動産取得税です。不動産取得税は、購入後、半年以上たった段階で納税通知書が送付されてきます。不動産取得税の税率は、住宅関係であれば、土地も建物も3%となります。これも固定資産税評価額に対して税率がかかります。
不動産取得税は、賃料収入を半年ほど受領してから支払うため、資金繰りとしては多少楽に支払えます。当初の入金は、不動産取得税の支払いのために、しっかりと貯蓄しておきましょう。

保有時の税金

不動産を保有中に発生する税金としては、固定資産税及び都市計画税が発生します。固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%です。これは固定資産税の課税標準額に対して税率がかかります。
固定資産税納税通知書には評価額と課税標準額の2種類がありますが、固定資産税及び都市計画税の算出には課税標準額の方を使用します。

節税効果の大きい築浅物件

次に、不動産所得が得られることにより、所得税も増えることになります。不動産所得は「賃料収入-必要諸経費」で計算されます。必要諸経費には固定資産税、建物保険料、維持管理費、修繕費、借入金の利子、建物の減価償却費が含まれます。
ここで実際に支払いが発生しない建物の減価償却費が費用となる点がポイントです。減価償却費は設備の償却が残っている築浅物件ほど大きくなります。築浅物件を購入した方が、節税メリットは高くなります。

確定申告

個人が不動産投資を行う場合は、所得を申告し税額を確定するための確定申告を行う必要があります。確定申告は、毎年3月15日までに行います。
サラリーマンの場合、確定申告で給与所得と不動産所得は合算されて、所得とみなされます。これを損益通算といいます。仮に、不動産所得が赤字となった場合は、プラスの給与所得とマイナスの不動産所得が合算されるため、節税することができます。
不動産投資の初年度は、不動産取得税や登録免許税の他、入居者募集費用等もかかるため、不動産所得が赤字となる可能性は有ります。そのため初年度は確定申告において、節税できる場合が有ります。
但し、不動産投資は黒字になってこそ健全な投資のため、節税目的で不動産投資を赤字にすることは避けるできでしょう。

物件数が増えるとさらにメリット

物件が増えてきて、アパートなら10室以上、戸建なら5棟以上の賃貸事業を行っている場合は、配偶者が貸付事業に専従すると、控除を受けられます。
白色申告なら配偶者の場合86万円、青色申告なら給与分が必要諸経費として認められます。また、青色申告を行うと、さらに青色申告特別控除の65万円を賃料収入から控除することができ、節税に繋がります。
不動産投資は、規模が大きくなることで、少し節税の楽しみが増えてきます。

まとめ

節税の観点では減価償却費が大きくなる築浅物件がおすすめです。築浅物件は入居率も高く賃料も高いため、収入面でもおすすめです。
節税と収入のダブルでおすすめの築浅物件は、投資の価値がアリなのです。
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