不動産投資の最大のリスクをヘッジする物件選びに必要な感性とは【シリーズ:不動産投資のお金とリスク】

小賢しい人は不動産投資に失敗します。
不動産投資で失敗する小賢しい人とは、数字ばっかり見ている人です。賃料がいくらか、利回りはいくらか、投資額はいくらかなどの数字です。確かに不動産投資では数字や理論はとても重要なことですが、それよりも重要なことは感性です。
そこで今回は不動産投資に失敗しないための感性についてご紹介いたします。

プロの物件の選び方

不動産投資の世界では、上場REITで物件を運用している不動産投資のプロと言われる人たちがいます。
このプロはアセットマネージャーと呼ばれ、投資家から出資金を預かり、物件を購入して賃料収入を投資家へ配当する重要な役割を担っている人たちです。REITが運用している物件はアセットマネージャーが選定して購入しています。
アセットマネージャーは、当然、不動産の数字や理論を理解していますが、物件選びの過程において、必ず行うことがあります。それは、「現地を見に行く」ということです。アセットマネージャーの物件選定はとても厳しく、たとえ数字の諸条件が良くても、現地を見て駄目だと判断すれば、購入を見送ります。

感性を大切にする物件選び

プロのアセットマネージャーは現地で何を見ているのかというと、周辺の雰囲気です。特に駅から物件までの動線を重視します。なんとなく暗いとか、街が沈んでいるとかの非理論的な感性も重視しています。
なぜこのような面を見るのかと言うと、買う立場ではなく、借りる立場に立って物件を選んでいるからです。
例えば、駅距離が同じ物件でも、なかなか信号が変わらない薄暗い高架下を渡り、物件にたどり着くようなものであれば、借りる側にかなりの抵抗感があります。また駅に近くても駅から物件までにコンビニ1つもないような物件であれば、やはり借りる気が失せるでしょう。

不動産投資のリスク

不動産投資における最大のリスクは空室です。空室が長引けば賃料を下げるのもやむを得ません。また空室対策リフォームをするのもお金がかかります。空室は収入源と、空室対策の支出増加の両方を生み出してしまうため、最も注意しなければならないリスクです。
個人の方で不動産投資を失敗する方は、習ったばかりの数字や理論に目が行きがちです。投資家になると、急に一般消費者の感覚が薄れる人がいます。自分ではバス・トイレ・洗面所が一緒になっている3点ユニットの部屋は借りない人が、投資物件では平気で3点ユニットの物件を購入してしまう人もいるのです。
投資家本人が借りたくないと思う物件は、入居者も借りたくありません。これは数字や理論ではなく、「感性」の問題です。何物件も検討しているプロでさえ、「感性」を最終的な判断のよりどころとしています。勘も非常に大切です。素直に自分が住んでみたい、暮らしてみたいと思える街の物件に投資を行いましょう。

感性でも基本は外さない

但し、感性でも、本当に素人感覚の感性で物件を選ぶのは駄目です。
たまに奥さんの意見を聞いて単身者向けではなく、ファミリータイプを投資物件として選ぶ方がいますが、その判断は危険です。不動産投資は賃料単価の高い単身者向けで行うのが基本であり、自分の住みたい家を選ぶのとは違います。
ターゲットである都心部の若い独身の目線に立って物件を選ぶ必要があるのです。

まとめ

空室は不動産投資の最大のリスクです。空室リスクは今の数字ではなく、将来を想像することで見えてきます。
今たまたま賃料が高くても、なんとなく雰囲気の悪い物件であれば、購入を見送る決断が重要です。楽しい街か、素敵な街か、駅から物件までを実際に歩いて見て感じてください。その感性があなたの不動産投資を成功に導いてくれるでしょう。
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