アパート経営に必要な保険!「もしも」に備えて念入りに…

アパート経営において、災害リスクへの備えは必須です。有効なのは火災保険(地震保険含む、以下同じ)ですが、アパート経営の火災保険と一般住宅の火災保険とは、加入の考え方や必要な特約が少し変わってきます。「どのように加入すべきなのか」と、疑問に思っている方もいることでしょう。
そこで今回は、アパート経営に必要な保険の効果や、加入時のポイントについて紹介します。

入居者に加入してほしい火災保険

基本的には、オーナーが建物の保険に加入し、入居者が家財保険に加入します。建物はオーナーの物、家財は入居者の物であるため、それぞれ自分で守らなければいけません。
また、入居者の部屋から出た火災や水漏れなどによる被害に対しては、原状回復義務(元の状態で部屋を返すという義務)により、オーナーへの損害賠償責任が発生します。そのため入居者には、オーナーへの損害賠償責任を担保する「借家人賠償保険特約」も、火災保険に付加したいところです。
上記の借家人賠償特約は、損害賠償責任を負った入居者からオーナーに対して、保険金が支払われるものです。しかし、ボヤや水漏れで隣人や下の階の住人などに損害を与えてしまうことも考えられます。これに備えるには「個人賠償責任特約」が必要です。
これらの火災保険に加入するかどうかは、原則として入居者の自由です。しかし、オーナーは入居者に加入を義務付ける契約を結ぶことが可能ですので、検討してみてはいかがでしょうか。

火災保険に付加しておきたい「施設賠償責任特約」と「家賃補償特約」

オーナーが加入しておきたい保険についてもみていきましょう。オーナーも、建物の補償に備えて火災保険に加入するのが一般的です。なぜなら、共用部分を火元とする火災はオーナーが責任を負うからです。また加入の際に「施設賠償責任特約」や「家賃補償特約」もあるとより安心です。

● 施設賠償責任特約

施設の欠陥や管理不備に起因する損害賠償責任を補償します。例えば、共有部分のガラスが割れたり、塀が壊れたりして、誰かにケガを負わせてしまったとか、排水管の水漏れで入居者の家財に損害を与えてしまったなどの場合に有効です。

● 家賃補償特約

災害時の建物の被害は、火災保険で担保できたとしても、再建までの期間、一時的に家賃収入が途絶えることは避けられません。その「本来得られたはずの収入」を補償するのが家賃補償特約です。あくまで火災が発生した場合のみ有効で、通常の空室は担保されません。

火災保険や地震保険の保険料

アパート経営には心強い火災保険と地震保険ですが、コストについても確認しておきましょう。
まず知っておいてほしいのが、火災保険や地震保険の保険料を、完全にコントロールすることはできないということです。補償範囲や保険会社はもちろん、地域や建築構造、建築年数などによっても左右されてしまいます。
また、以前は最長36年だった火災保険の契約期間は、2015年10月からは最長10年に制限されました。長期契約ほど割引率が高いため、コスト面では残念な改正といえます。
そして、地震保険は地域により保険料が決まっています。近年は地震が頻発していますが、リスクが高まれば保険料が上がるのも止むを得ません。ここのところ地震保険の保険料率は頻繁に見直されています。地域によっては微減もありますが、全体的には値上がりといっていいでしょう。
なお、地震保険の制度も改正があり、例えば、従来は3区分だった「損害認定」が4区分になりました。地震保険は「実際の損害状況と区分認定に開きがある」という指摘が以前からあり、この改正で、より損害に見合った認定が受けられるようになるとされています。アパート経営において、保険料の値上げは打撃ですが、制度の使い勝手がよくなった点は喜ばしいといえます。保険は加入して終わりではありません。保険料の推移や、制度改正についても留意していきましょう。

保険金額について

最後に、火災保険と地震保険の保険金額について知っておきたいポイントを紹介します。

● 火災保険の保険金額

保険金額(契約金額)とは、支払われる保険金の上限額です。ただし、保険金額が当然に支払われるわけではありません。また、保険金額には「時価」と「新価(再調達価格)」があります。時価の場合、経過年数に応じて建物の価格が減じてしまうため、同等の建物を新たに建築するのに必要な金額が支払われる「新価」を選択したいところです。

● 地震保険

地震保険は火災保険の保険金額を土台にした保険ですが、補償範囲は制限があります。地震保険の保険金額は火災保険金額の30~50%で設定します。なお、建物は5,000万円(家財は1,000万円)が上限ですので、注意が必要です。
 
さて、地震の多い日本では、アパート経営において火災保険と地震保険は欠かせません。また、上述した「施設賠償責任保険」や「家賃補償特約」などのように、火災保険は特約が多彩な点も、大きな魅力です。
大切なのは、これらの商品知識を熟知しておくことです。より安定したアパート経営のためにも、自分に必要な保険は何かを考え、きちんと加入しておきましょう。