法人で行うアパート経営のデメリットとその解消方法についてご紹介【シリーズ:不動産投資のお金とリスク】

相続税対策でアパート経営を法人で行う人たちが増えています。法人によるアパート経営は不動産の相続を安い株に変えることが出来るなど、多くのメリットがあります。
もちろん、法人によるアパート経営でもデメリットはあります。しかしながら、そのデメリットを最小限にする方法もあることから、結論からするとメリットの多さに軍配が上がってきます。
そこで今回は、法人でアパート経営を行う前に、あえて法人によるアパート経営のデメリットに着目し、そのデメリットを最小限にする方法についてお伝えします。

アパート経営 法人化のデメリット

デメリット①:融資を受けにくい

法人のアパート経営の場合、最大のデメリットは融資を受けにくい、もしくは融資条件が厳しいという点です。個人の資産家の方は、既に自分で会社を経営されていて、法人をもっている方も多いと思います。
しかしながら、他に事業を行っている法人が、一般的に融資を受けてアパート経営を行おうとすると、個人よりも融資条件が厳しくなります。
個人でアパートを建設する場合は、35年ローンを組むことが出来ますが、法人の場合、せいぜい20年が最長です。ローン期間が短いと、毎年の返済金額が大きくなるため、収益性が低くなります。
そのため法人でアパート投資を行う場合は、手持ちの現預金を多く持っていないと投資がしにくいというデメリットがあります。

デメリット②:法人税と所得税を払う

また、税率は個人の最高税率よりは法人税の方が低いためメリットがあると言われます。しかし税金は、法人でも法人税を納めますし、また個人でも所得税を納めることになります。
そこで他の事業をやっていて、きちんと利益を上げる必要のある法人でアパート経営を行うと、法人でも個人でも両方で税金を払うというデメリットがあります。
このように、他に事業を行っている法人が単純に追加でアパート経営を行おうとすると、デメリットが目立ち、個人でアパート経営した方が良いように思えます。

デメリット解消手段としてのプライベートカンパニー

そこでこれらのデメリットを解消するために、登場するのがプライベートカンパニーです。
プライベートカンパニーとは、私的な会社ということで、収入と資産はアパートだけの会社です。法人によるアパート経営とは、つまりプライベートカンパニーによるアパート経営のことを指します。
プライベートカンパニーのように、ほぼ個人のような会社であれば、銀行によっては個人と同等の扱いとし、個人と同じような条件で融資をしてくれる銀行もあります。例えば35年ローンでお金を引っ張ることも可能です。
また社長だけの会社のため、頑張って利益を出す必要もありません。そのため経費も自由に使うことが可能です。法人は経費が認められる幅が広いため、例えば不動産事業とはあまり関係のないように思える社長の交通費や交際費も、経費として認められることになります。
例えば、友人との会食でも、「今後のビジネスの人脈づくり」のための経費として認められる可能性があります。個人の場合は、よほど不動産事業と関連性がないと経費として認められません。
つまり、プライベートカンパニーでマンション経営をすれば、代表者の役員報酬を少なくしても、経費で社長の生活を潤すことか可能になります。
また経費が大きければ、法人税も抑えられます。役員報酬も特に大きくする必要はないため、個人の所得税も抑えることができます。

プライベートカンパニー化の目安

法人化の目安としては、年間の賃料収入が1,000万円以上あるような不動産であればプライベートカンパニー化した方が有利です。都心部であれば10室以上あるようなアパートが対象といったところでしょう。
以上、アパート経営の法人化のデメリットと、解消方法について見てきました。プライベートカンパニーで投資を行い、経費を上手く使いましょう。
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