一棟アパートと一棟マンションのそれぞれの特徴と決め手の理由とは?【シリーズ:不動産投資のお金とリスク】

同じ一棟ものでも、アパートに投資すべきか、マンションに投資すべきが迷われている方も多いと思います。
今回は、一棟アパートと一棟マンションに投資した場合の違いについて見ていきましょう。
最初に、この記事の中では話を単純化するため、アパートは木造(W造:Woodの略)、マンションは鉄筋コンクリート造(RC造:Reinforced Concreteの略)とします。実際には軽量鉄骨造や重量鉄骨造のようなW造とRC造の中間のような建物もありますが、本記事の中では考慮外とします。

一棟アパート投資と一棟マンション投資の違い

利回り

利回りについては、マンションよりもアパートの方が一般的に高くなります。理由としては建築費がW造の方がRC造よりも安く、投資額が抑えられるためです。

賃料

賃料については、新築の場合、同じエリアであれば、アパートとマンションではほとんど差がありません。
但し、住宅は階数が高いほど賃料が上がる傾向があります。そのため同じエリアであっても、アパートの2階建てとマンションの5階建てでは、マンションの5階建ての方が賃料は高いという現象は生じます。

費用

費用については、固都税(固定資産税と都市税)、保険料、修繕費、管理料、入居者募集費用等になります。このうち、固都税、保険料、修繕費は建築費が小さいほど少なくなります。そのためW造のアパートの方がRC造のマンションよりも費用は低く抑えられます。
大規模修繕については、マンションの方が、金額が大きくなる傾向にあります。例えば、エレベーターがあるマンションでは、エレベーターも大規模修繕の対象となります。またマンションは屋上防水の修繕も発生します。

陳腐化

一方で、陳腐化については、マンションよりもアパートの方が激しいです。
陳腐化は建物の耐用年数が大きく関係します。耐用年数は、アパートのW造は22年なのに対し、マンションのRC造は47年です。つまりアパートの方がマンションよりも倍の速度でボロボロになっていきます。
利回りはアパートの方が高いですが、それは裏を返すと早く投資回収をしなければならないということです。
家賃も新築当初はアパートとマンションで同じであっても、アパートの方が家賃の下落する速度が速いです。同じ築25年のアパートとマンションなら、マンションの方が家賃は高いというのは容易に想像できるところでしょう。

耐震性

耐震性については、W造のアパートよりもRC造のマンションの方が高いです。阪神淡路大震災でも木造アパートは倒壊するなどの大きな被害を受けました。地震に対して不安を抱く人たちに対しては、木造アパートは人気が低いです。

収益性とリスク

W造のアパートとRC造のマンションを比べると、収益性はアパートの方が高いですが、リスクはアパートの方が低いです。そのため用途地域が第一種低層住居専用地域のようなエリアであれば、ほとんどの場合、アパート投資が選択されます。
一方で、用途地域が第一種中高層住居専用地域のようなエリアであれば、話が違ってきます。このような建物の高度利用が可能なエリアでは、2階建てのアパートでは「もったいない」という話が出てきます。

高度利用できるエリアはマンション

高度利用できるエリアは、都心部が多いため、5~6階建てのマンションにすることで、家賃収入をたくさん得ることが可能です。また建物も長期にわたって利用できるため、長い期間に渡り、安定した家賃収入を得ることができます。
不動産投資は長期安定収入がメリットであるため、高度利用できるエリアであれば、マンション投資が選択されます。

まとめ

以上、アパートとマンションの投資の違いについて見てきました。
重要な決め手は土地の法規制です。まずは自分の土地の用途地域を調べてみることかが始めてみましょう。
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