不動産投資のリスクを抑え成功につなげるには失敗例を知ること【連載:初めての不動産投資物語】

不動産投資を始めると、多額のお金が出入りし始めます。たとえば日常生活で100万円分のお金を突然失うことは「大きな損失」だと認識できますが、アパート経営をはじめるとこの感覚が麻痺しやすくなります。
数千万円、場合によっては億単位のお金が動き始めるので、「たった100万円か」というふうに見えてしまうのです。不動産投資を始める前の冷静な時期に「できるだけ失敗しないためには、どうしたらいいか?」を考えてみることで、損失を出しにくいアパート経営ができるようになります。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


不動産投資のリスクを抑えるために「経営者感覚」を身につける

マガ男:アパートローンを借り入れて無事にアパートを建てることができたとしても、ローンを返済できなくなったらと思うと不安です。
タテ吉:そうだね。アパートが空き室のままだと収入は得られないだけでなく、支出だけはかかってしまうんだ。
マガ男:そうなんですか? 空き室の分の家賃が入らないのは分かるんですが……。
タテ吉:収入がない期間も、アパートローンの利息や固定資産税をはじめとする税金はかかる。それに、誰も入居しなくても、経年劣化が進む分だけ修繕費も必要になるしね。
マガ男:空き室ってプラスマイナスゼロじゃなくて、マイナスだったんですね。
タテ吉:不動産投資だけではなく、どんな事業でも成功している経営者ほどさまざまなリスクを想定して対策を練っているんだ。たとえば空き室のリスクを抑えるために、入居者が決まらない期間も家賃を支払ってくれる家賃保証や、滞納保証というサービスを利用する方法もある。
マガ男:家賃保証なんてあるんですか? そんなサービス絶対に受けたほうがいいですよね。
タテ吉:しかしそうとも言い切れないんだ。家賃保証や滞納保証のサービスを受けるためには、コストが発生することもある。さらには、家賃保証は受けられるとしても、将来には保証される金額が安くなってしまうことだってある。
マガ男:そうか……その分コストが上がって、ローンの返済に苦労するようになったら、元も子もないなぁ……。
タテ吉:大切なのは、リスクを盲目的に怖がらないことだよ。どんな経営手段を選んでも、リスクはあるんだ。だから、常にリスクをできるだけ抑える方法を検討する。それこそが成功する経営者なんだ。

不動産投資の失敗例を活用するには

マガ男:リスクを抑えるために、僕たちのような初心者ができることはありますか?
タテ吉:まずは、不動産経営の失敗例を知ることだね。
マガ男:でも、失敗の話ばかり聞いていたら、なんだか不動産投資が怖くなりそうです。
タテ吉:もちろん、失敗例を知って怖がるだけではいけない。「なぜこの経営者は失敗したのか?」という失敗例をもとに分析すると、他人事ではなく自分のこととして受け止められるんだよ。不動産経営の失敗とは、一言で言えば「思ったより収入が伸びないのに、思ったより経費はかかる」ということが原因だ。
マガ男:一見、単純そうに見えますね。どうして見誤ってしまうんだろう。
タテ吉:マーケティングの失敗や、資金繰りの行き詰まり、時代や経済情勢の変化を読み切れなったことなど、原因はたくさんある。失敗例を見てその原因を分析し『マガ男君がオーナーだったら、どう対応するか?』を考えるんだ。たとえば、学生街にファミリー向けのアパートを建ててしまったら、入居者を確保しづらいだろう?
マガ男:はい。マーケティングに失敗したということですね。
タテ吉:そうだね。それに、ローンを早く返済しようと無理をし過ぎて、手元に資金が残らないような経営計画を立ててしまうケースもある。このように失敗事例を分析することで『失敗しない』ための経営方法が見えてくるんだ。投資が成功するとは、どういうことか分かるかい?
マガ男:利益が上がるということ、でしょうか?
タテ吉:僕が考えるに、投資が成功しているとは『収入-経費』の値が+になっていることだ。不動産投資ではどうしても、経費が発生する。だからこそ、必ず発生してしまう経費の額を知り、最低でもどのくらいの利益を上げれば、その経費を賄えるのか検討しておくんだ。

税金、建物の維持管理費、入居者管理にかかる費用など

タテ吉:まずはどのような経費が掛かるのか、把握するところからだね。アパートを保有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金がかかる。アパートへの入退去があったときや、家賃の滞納などのトラブル解決にも費用が掛かるんだ。設備の維持費や修繕費も考えておかなければいけない。
マガ男:維持管理費や修繕費の積み立てはどうしても必要でしょうか?
タテ吉:入居者が快適に過ごせるようにすることで、退去する人が減る。だから、すぐに修繕対応すれば、空室率を抑えられる。
マガ男:修繕が遅れて、収入が下がるという悪循環に陥らないために必要なんですね!
タテ吉:そうだね。失敗例を見ていくことで掛かるであろう経費も大方把握できる。それに備えた資金計画を立てられれば、リスクもただ怖いものではなくなってくるんだ。
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