不動産投資で気になる資金計画について【連載:初めての不動産投資物語】

不動産投資をはじめるとき、最初に考えなければならないのが資金計画です。現金や預金という形で資産を持っていれば、急に生活資金足りなくなったときも安心ですが、現金がいったん不動産に変わると、すぐには換金できません。
安心して生活しながら、不動産投資で収益を上げていくにはどうしたらいいのでしょうか? 不動産の運用資産以外にも、考えておくべき計画があります。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


不動産投資の資金計画で意識したいこと

マガ男:不動産投資をしたときに、資金繰りで大変な思いをしたという話を聞いたことがあって……。他の投資と違って、簡単に換金できるわけでもないですよね。安心して運用していくためには何に気をつければいいですか?
タテ吉:不動産投資の注意点は、明日や明後日からすぐに収入が上がるわけじゃないということなんだ。たとえばアパートの建築には時間がかかるだろう? それに竣工後すぐに入居してくれる人がいるとも限らない。
マガ男:そうそう、そこが怖いんです。
タテ吉:だから、リスクに備えた計画を立てることが重要だね。不動産投資を始める前にアパートオーナーと家族の生活費を計算して、資金計画をしっかり練っていくこと。アパート経営は20年から30年くらいかけて、じっくりと利益を上げていく投資なんだ。
マガ男:たしかに……家族の生活費がいくらかかっているのか正確には把握できていないですね。
タテ吉:まずは、オーナーと家族の生活費が1年あたりどのくらいかかっているのか、教育費はどのくらいかを書き出してみるといい。お子さんがいると教育費もかかる。教育費は進学や卒業にともない大きく変動するから、それも考慮に入れるんだ。
マガ男:僕はサラリーマンなので収入もあります!
タテ吉:それはいいことだね。あと、病気やケガで働けなくなった場合に、保険金が受け取れるのか、それとも預貯金を取り崩す生活になるのか、想定できるリスクも考えておくと安心だよ。

資金の融資はどこから受けるか

マガ男:生活費の準備についてはよく分かりましたが、不動産投資そのものにも、お金がたくさんかかりますよね?
タテ吉:もちろんだよ。でも、不動産投資の資金をすべて預貯金でカバーする必要はないんだ。アパートなどの購入資金として、ローンを組めるのが不動産投資のメリットだね。アパートそのものを担保として、アパートローンが使えるから、手持ちの資金の数倍から数十倍の資金を、不動産投資に活用できることになるんだよ。
マガ男:だから資産が十分になくても、不動産投資をはじめることができるんですね。
タテ吉:マガ男君はサラリーマンだから、お給料を振り込んでもらっている口座があるだろう?  ならば、その銀行のホームページを見てみるといい。あるいは、銀行に行ったとき、周囲を見回してみれば、アパートローンのチラシやポスターが貼ってあるかもしれない。たとえばメガバンクなら低金利の商品も多くあるよ。
マガ男:でも、メガバンクってなんとなく機械的で冷静な感じがして……。
タテ吉:親身に相談に乗ってもらいたいなら、地方銀行や信用金庫の商品がいいかもしれないね。金利は少し高めだけれど、きめ細かいサービスが受けられる。地元に密着した経営をしているから、地元の情報をしっかり把握して提供してくれるよ。
マガ男:僕はいままで、地元の金融機関とお付き合いがなかったけれど、一度じっくり街を歩いてみようかな。
タテ吉:1つポイントがあるんだ。同じ銀行、同じ信用金庫から融資を受ける場合でも、支店ごとに融資可否の判断が違ったり、アパートオーナーが1棟目の融資を受けるのか、2棟目、3棟目にあたるのかで判断が異なるケースもあるんだ。だから、この金融機関は、どのようなことを重視して融資を決めているか、という情報収集も大切だよ。

管理しきれない物件は売却も考える

マガ男:アパート経営には資金計画がとっても大事なんですね。僕の職場の同僚でも『親がアパートを持っているけれど、急に経営を任されたらどうしよう』って不安になっている人がいます。
タテ吉:私としては、管理しきれない物件を手に入れてしまったら、売却するのも一案だと思うよ。
マガ男:え、せっかく資産を受け継ぐのに売却してしまうんですか?
タテ吉:物件の清掃や修繕が行き届かなくて、ボロボロのアパートになったら、入居率も下がってしまうからね。 アパート管理ができないと判断したら、価値があるうちに手放してしまったほうがいい。しっかりと管理運営をしてくれる人や企業へ委ねるのは、前向きな決断だよ。
マガ男:そうか、売却を考えることもひとつの計画なんですね。僕もまずは将来かかる生活費から計算してみたいと思います!
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