賢いアパート経営のために知っておきたい「不動産広告」

アパート経営において、収入である「賃料」が得られなければ、経営はやがて破綻します。空室発生時に、次の入居者を素早く獲得する方法を考えるのは、非常に重要なことです。そのために、リフォームなどで物件価値を高める方法を研究しているオーナーも多いのではないでしょうか。
しかしリフォームをしても、部屋を探している人たちに伝わらなければ意味がありません。そこで今回は、所有物件の魅力を伝える上で効果的な不動産広告について解説いたします。

効果的な不動産広告とは

客付けに効果的な不動産広告を行うためには、所有物件のことをよく知る必要があります。オーナーでも意外に知らないことがあり、アピールポイントを認識できていないというケースも時々あります。
一般的な不動産広告の項目の中から、競合物件と差が付きやすいポイントをピックアップします。

1. 物件写真

賃貸物件ポータルサイトで、情報一覧に掲載されている写真の多くは外観写真です。
もし、あなたがマンションを区分所有していて、浴室やキッチンなどをリフォームしていたとします。他の物件との差別化が図れている場合は、浴室やキッチンなどの写真をサイトに掲載するよう管理会社にお願いしてみてください。
ポータルサイトで物件を検索している方は、同じマンションの部屋が複数で掲載されていると、賃料や広さなどの条件だけで選んでしまう傾向にあります。あなたの部屋が閲覧者の目に留まらなければ、どれだけ綺麗にリフォームしていたとしても、その詳細を見てもらえない可能性が高いのです。ぜひリフォームした写真を掲載してもらえるように依頼してみましょう。

2. 賃料・管理費

「賃料6万3,000円、管理費0円」という条件と、「賃料6万円、管理費3,000円」という条件で広告を出すのでは、賃借人から受け取る金額は同じでも、広告としては後者の方が効果的と考えられます。
例えば、ポータルサイトで検索を行う場合、希望の賃料で条件設定する方は多いですが、「賃料6万円以下」で検索されると、前者の物件は表示されません。結果的に同じ金額でも、広告として表示されなければ、そのポータルサイトからの入居希望者は望めないでしょう。
また、広告を表示できた後者では、もし閲覧者が物件を気に入れば管理費(3,000円)で予算がオーバーしたとしても、入居を希望する可能性は十分にあります。

3. 駐車場の有無

自分が所有している物件には駐車場が無いからといって「駐車場無し」で掲載していませんか? ここは一工夫しましょう。近隣に駐車場の空きが無いかを確認し、例えば「2017/XX現在 近隣駐車場空有(徒歩○分)月額○○万円」と広告してもらうのです。そうすれば、駐車場を必須としている方の検討の対象になります。

4. 専有面積

広告に表示する専有面積には、「内法面積」と「壁芯面積」という2つの表示方法があります。
内法面積とは、住戸の壁の内側を囲んだ面積で、実際に目に見える部分の面積です。一方、壁芯面積とは、壁の中心を通る線(壁芯)で囲んだ面積のことです。例えば、壁の厚さが20センチだとすると、壁芯面積では、実際には部屋として使用できない壁厚10センチ分も専有面積として加わります。また、PS(パイプスペース)などのデッドスペースも壁芯面積には加わります。一般的に、内法面積よりも壁芯面積の方が5%~6%程度は広い面積となります。
皆さんは不動産広告を出す際に、内法面積を広告に出していないでしょうか。仮に「内法面積19平方メートル」で広告を出している場合、20平方メートル以上の部屋をポータルサイトで探している方には見つかりません。同じ物件でも、壁芯面積であれば20平方メートル以上で広告を出せる可能性が高く、20平方メートル以上を検索条件とする方にも見つけられます。
不動産広告を壁芯面積で表示させることは、もちろん法律で認められており、ライバル物件の多くは壁芯面積で表示を行っています。(なお、登記簿上の面積は内法面積です)

5. 交通

広告では、最寄り駅からの距離のみを表示していないでしょうか。例えば、「平沼橋駅徒歩5分」という広告と「平沼橋駅徒歩5分、横浜駅徒歩15分」という広告では、後者の方が効果的なのは想像がつくでしょう。有名なターミナル駅、複数路線の複数の駅が徒歩圏内にあることをアピールしない手はありません。
不動産広告は、多くの方に自分の物件を知ってもらうためのツールです。いかにして、ライバル物件よりも自分の物件をアピールするかが、入居者獲得の鍵です。もし、あなたの物件に、「これ」といったアピールポイントがなかったとしても、「近くに有名ラーメン店がある」「所在地の犯罪率が低い」など、物件探しをしている人に伝えた方がいいと思われることは、積極的に備考欄に記載してもらうようにしてください。
ぜひ、これを機会に、ご自分の物件を再確認し、他物件と差別化ができているかどうかを確認してみてください。