意外と知らない「家賃」「管理費」「共益費」ってどう違う?

アパートやマンションを借りれば、毎月費用がかかります。住宅情報誌などを見ると、その費用は「家賃」だけでなく「管理費」や「共益費」などの項目に分かれていることがあります。
こうした費用は、何のために項目が分かれていて、それぞれにどんな違いがあるのでしょうか。部屋を借りようとする人だけではなく、貸す側である不動産投資や不動産経営を始めようという人も知っておきましょう。

家賃とはどういった費用になるのか

それでは、「家賃」とはどういった費用を指すのでしょうか。ほとんどのオーナーが、「家賃」とは「その部屋を使用するための費用」と考えています。賃貸物件を借りる際に結ぶ賃借契約に基づいて支払う月ごとの費用です。
たいていの場合、物件が存在するエリアの家賃相場から、オーナーは家賃を決定します。一般的に相場より高く設定するほど、賃借人は付きにくく、安く設定するほど付きやすくなります。家賃価格は賃借人が真っ先にみるポイントですし、物件情報サイトで物件を探す際も、まず「家賃」を検索条件に設定する人が大部分でしょう。物件の競争力を最も大きく左右する要素の一つともいえます。
もちろん、安ければいいというわけではありません。家賃設定は賃借人の属性に影響することが多く、一般的に、賃料の高い物件は経済力のある賃借人が入りやすく、支払いのトラブルが少なく管理もしやすいと言われています。
特に女性は、安全面に対してコストを惜しまない人が少なくないので、女性をターゲットに考えるなら、セキュリティの設備を充実させ、高い家賃を設定するのも有効でしょう。

管理費と共益費の違いは?

家賃以外に設定される「管理費」「共益費」はどのようなものなのでしょうか。
「管理費」は、その名前の通り、物件管理のために必要とされる費用です。例えば、オーナーが不動産業者に管理を依頼していれば、毎月5~6%ほどの手数料を不動産業者に支払うことになるでしょう。それを「管理費」という名目で、賃借人に負担してもらいます。
この他にも、管理費は給湯器のリース費用、インターホンや電灯の修繕費、掃除業者への委託費用など、さまざまな用途に充てられます。また、管理人を雇っている場合は、管理人の人件費も管理費として捉えるオーナーも多くいるようです。
「管理費」がそれぞれの部屋の設備維持のために使うお金であるのに対して、「共益費」とは、物件全体の設備や外観の修理、修繕に使うための費用と考える場合が多いようです。例えば、外壁や屋根の塗装費、オートロックなどの設備費、その他共用部分の設備かかる費用が共益費として捉えられています。
ただし、「管理費」「共益費」の両方を徴収している物件はまずありません。あくまでも便宜上、名前を使い分けているだけで、結局は両方とも物件の維持管理に使う費用であり、その用途は明確な違いはないようです。

なぜ家賃と管理費・共益費を家賃と分けるのか

このように説明すると「それならば、物件の維持管理費も家賃に含めてしまえばいいのでは?」と思う人もいるかもしれません。まさにその通りで、「家賃」と「管理費」「共益費」を分けることに、実質的な意味はありません。
ただ、この項目分けで、賃借人にはちょっとしたメリットがあります。例えば、「家賃4万円・管理費0円」の物件と「家賃3万5千円・管理費5千円」の物件では、賃借人が毎月居住するために必要な金額は4万円で同じです。
しかし、入居時に支払う敷金・礼金や仲介手数料は、「家賃○カ月」という形で計算されるので、金額が変わるのです。例えば、入居時の費用として「前家賃1ヵ月+敷金1ヵ月+礼金1ヵ月+仲介手数料1ヵ月」が請求されるとします。前者では16万円ですが、後者では14万円と、2万円も差が生まれます。これを利用して、賃借人へのメリットを強調するために管理費を設けているオーナーもいます。
一方、「単純に、家賃が安く見える」「維持管理費分を分けて貯蓄しておける」といった意味で、別々に徴収するオーナーもいます。
「家賃」「管理費」「共益費」の3つは、法律的な意味では大きな違いはありません。賃借人も物件探しの際、多くの場合は「管理費込み」で検索するので、これらの区分にそれほど強くこだわる必要もないでしょう。
しかし、オーナーとしては、「なぜ管理費を取るのか?」などと問われた時のために、言葉の持つ意味の違いは把握しておきましょう。