アパート経営を始めるのに必要な自己資金ってどれくらい?

アパート経営の広告を見かけることが増えてきました。土地がなくても、豊富な自己資金がなくてもアパート経営はできることをうたっているものもあります。
「自己資金が少なくてもアパート経営ができる」ということは、アパートローンなどの融資を金融機関から受けて経営することを意味しています。では、自己資金が少なくても本当に大丈夫なのでしょうか。また、融資はどのくらい受けられるのでしょうか。
今回は、アパート経営を始める際の大きな課題「資金調達」について整理します。

最低限の自己資金額とは

アパート経営を始めるのには、どれほどの自己資金が必要なのでしょうか。これは、物件の積算評価と収益性による担保価値によって大きく異なります。
物件の担保価値が融資金額よりも高ければ、フルローンや、諸費用まで含めたオーバーローンも可能でしょう。
しかし、登記費用・火災保険・不動産取得税などの諸費用も考慮すると、建築・購入費用の3割程度は自己資金が求められることが多いでしょう。1,000万円の案件なら300万円、5,000万円の案件ならば1,500万円程度の自己資金は用意しておく必要があります。
アパート経営において「自己資金を使わない」と「自己資金を使えない」では、意味合いが大きく異なります。
前者は、家賃収入から返済額や管理費用などの経費を差し引いても余裕があるような、収益性の高い物件で、フルローンを選ぶために「使わない」というケースです。大掛かりな修復工事など不測の事態が生じても、手持ちの自己資金で対応が可能でしょう。
また、収益性があまり高くなくても、積算評価が高い物件に投資の意義が見出せれば、自己資金を多くして、毎月の返済額は少なくします。
後者は自己資金がほとんどなく選択の余地が狭いといえます。収益性や担保価値の変動の可能性を考慮することなく、売り手側の思惑通りに買わされてしまうこともあるので注意しましょう。

最大限の融資金額

続いて融資金額について考えます。融資金額は、金融機関が「この金額なら貸しても安心」と考える額で、物件の担保価値と借り手の信用度合いで決定されます。
融資側の立場で考えるとよくわかるでしょう。きちんと返済してくれそうな借り手で、なおかつ物件の担保価値が高ければ、融資のリスクは低いと判断し大きな金額を低い金利で融資できます。逆に、同じ物件でも借り手の信用度が低ければ、融資金額は減りリスクに見合った金利が上乗せされます。
それでは、借り手の信用度合いとは、何によって決まるのでしょうか。
代表的な項目は3つです。
1. 勤務先
2. 年収
3. 自己資金

「勤務先」は、公務員や上場企業など、安定した職業になればなるほど、信用度は高まります。「年収」は勤め先とあわせて判断されますが、基本的には高いほど、信頼も高いといえます。「自己資金」は金額そのものが貸し手側にとって「保険」になると同時に、借り手側のアパート経営の堅実性を裏付けます。

自己資金の増やし方

勤務先や年収を変えるのは難しくても、自己資金を増やすことは可能です。目標金額と達成時期を決め、毎月の金額を割り出し着実に貯めればいいのです。
例えば、身近な家族や親しい方に目標を宣言してから開始するのはいい方法です。
また、お金を貯めるには収入を増やすか、支出を減らすかですが、後者の支出を減らす方法は、誰にでもすぐに始められます。家計をスリム化するには、住宅や車、保険の見直しが大きな影響を及ぼします。通信費・外食費を含むレジャー費・趣味の費用なども洗い出しましょう。こうした経費削減の意識は、後々のアパート経営にも役立ちます。

一棟目の融資の注意点

アパート経営の一棟目は、比較的融資が出やすいといわれています。一棟目ですから、もし不測の事態が起きても、サラリーマン収入や自己資金による補てんが可能で、他の物件と分かち合わなくてもいいためです。
二棟目以降は、既存の所有物件の担保価値が、ローン残債よりも高ければプラス要素、低ければマイナス要素とみなされます。将来の事業展開を考えると一棟目は重要です。
また、金融機関にはランクがあります。都市銀行・信託銀行を筆頭に、上位地銀、その他の地銀・信金などが続きます。
審査が厳しく金利が低い都市銀行から一棟目の融資が受けられれば、二棟目以降の融資交渉で、他の金融機関が一目置いてくれます。銀行によっては、物件の融資エリアが限定されるなど審査基準が異なりますので注意しましょう。しかし、逆にいえば、いくつかの銀行に融資を断られても、希望はゼロではないということです。
アパート経営は新築物件を購入することがゴールではありません。賃貸経営を続けて、収益を上げるためには、より良い物件を選び、無理することなくなくローンを返済できるように、初期費用には自己資金と融資を効果的に活用することです。
現時点で融資が受けにくい方も、簡単に諦めてしまうのは早すぎます。自分の現状を正しく見極め、自己資金の準備などを続けながら良い物件を探し続ければ、道は開けるでしょう。