アパート経営するなら新築、中古、どちらを選ぶ?【連載:初めての不動産投資物語】

アパート経営を始めるとき、「何もない土地にアパートを建築する(新築物件に投資)」「既に建っているアパートに資金を投資する(中古物件に投資)」のどちらかを選ぶことになります。
新築アパートと中古アパート、どちらに投資する場合も、メリット、デメリットがあるので、オーナーの経営方針や資産運用の方針にあう方法を選びましょう。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


中古アパート経営は「イメージが湧きやすい」

マガ男:僕は不動産投資のことを知らなかったとき、自分が住んでいるアパートですら、全体を見渡したことがないんです。だから、アパートってどういう構造になっているのかもまだよく分からないし、ましてや、まっさらな土地に自分でアパートを建てるとなると、どうしていいのか……?
タテ吉:そうだね。そういう場合は中古アパートを何軒か見て回るとイメージが湧きやすいだろう。私は「すでに完成している物件を見られる分だけイメージが湧く」ということも、中古アパートに投資することのメリットだと思うよ。
マガ男:なるほど! でも、たとえばマイホームを買う時だって「お金はかかっても、頑張って新築したい」っていう思いがありますよね? アパート経営を始めるなら、自分の手で1から作っていきたいという思いもわかる気がします。

中古物件のデメリットとは?

タテ吉:確かに、入居者にとっては築年数が経って古くなった物件より、新築のほうが魅力的に映るだろうね。それに、中古物件は築年数が経っているから、いたんでいる部分が多く、大規模修繕などの費用が新築物件に比べて早くかかる。
マガ男:中古物件はそれだけ、早い時期から修繕費用がかかるようになるんですね。
タテ吉:それに、退去する人が増えてくるだろう。家賃収入が不安定になりがちだ。初期投資だけに着目すれば、同じような土地の広さ、間取りの新築物件と中古物件を比べると、中古物件のほうが安く購入できる。アパートローンの負担も少なくて済むだろう。
マガ男:逆にいえば、新築物件は初期費用がかかるけれど、退去する人が少なめで、修繕費用がかさんでくる時期も少し遅いということですよね。
タテ吉:その通りなんだ。そして、新築物件には中古物件にないメリットがある。

新築アパート経営は「安定した収入を見込める」

マガ男:新築アパートを建てるというのは、僕たちのような初心者にとって、なかなか冒険ですよね。
タテ吉:そうかもしれない。ただ、不動産投資というのは、株やFXのように『今日投資して、明日に利益を確定させる』という種類のものではないんだ。だからこそ、多少時間をかけてでも新築物件を作り上げて、納得のいく経営をするという考えもある。
マガ男:新築物件を建てるメリットって何でしょうか?
タテ吉:なんといっても、入居希望の人たちにとって新築や築年数の浅い物件のほうが魅力的ということだね。
マガ男:たくさんの人に入居してもらえるに越したことはありませんよね。
タテ吉:そして中古物件に比べると、建物のメンテナンス費用が初めのうちは抑えられる。大規模修繕にとりくむ時期も、中古物件に比べて余裕があるだろう。

新築物件のデメリットとは?

マガ男:そうすると、新築物件のほうが投資家としては魅力的に見えてきました。
タテ吉:だが、投資初心者や若くて資金力がまだまだないという人には、新築物件を建てるための初期費用は負担になるかもしれない。
マガ男:そうなんですよ。それだけの費用を準備するのが、初心者にとっては大変です。
タテ吉:新築物件の建設中に思わぬ工期の遅れが発生して、アパートの入居者がいなくて収益が上がっていないのに、ローン返済が始まってしまうという事態だって考えられるんだ。
マガ男:そんな可能性もあるんですね!

初心者が比較すべきポイントとは?

マガ男:お話を聞いて、新築、中古のどちらを選ぶにもメリット、デメリットがあることがわかりました。
タテ吉:そうだね。1つ言えることは、20年後、30年後になったとき、マガ男君は何歳になっていて、どんな暮らしをしているかを考えておくのが大事だということ。
マガ男:僕が、どんな暮らしをしているか、ですか? なぜ、僕の将来の暮らしについて考える必要があるんでしょうか?

20年後、30年後の自分の姿を想像する

タテ吉:今から20年後、マガ男君はまだサラリーマンを続けていて、安定収入が得られているかもしれない。でも、マガ男君が50才だったとしたら、20年後には70才。サラリーマンは辞めているだろうし、不動産投資もお子さんに引き継ぐ時期に差し掛かっているかもしれないね。
マガ男:確かに、会社の先輩や上司の姿を思い浮かべると、自分もそうかもしれないと思えます。
タテ吉:20年後に、どういう物件を経営していたいか? お子さんへの引き継ぎは考えず、マガ男君の代で不動産経営は終わらせるのか? そういうことを考えれば『今、新築物件を購入すべきか、それとも中古物件にすべきか』ということも、見えてくるんだ。この判断は急がず、じっくり考えて決めた方がいいよ。
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