不動産投資信託とは?【連載:初めての不動産投資物語】

不動産投資に興味があっても、「多額のローンを組んで挑戦する勇気が出ない……」という人に向いているのが、不動産投資信託(REIT)です。
数多くの投資家から集めたお金をもとに、アパートやマンション、オフィスビルなどの不動産を運営して利益を上げ、投資家に分配金が支払われるという仕組みです。また、株式などと同じように売買ができるのもREITの特徴です。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


不動産投資信託(REIT)の仕組み

マガ男:不動産投資信託とか、REITという言葉を聞いたことがあるんですが、どういう仕組みなんでしょうか?
タテ吉:もし、マガ男君が1人でアパートを買うとしたら、すごく多額のお金がかかるだろう? でも、3人、5人と共同出資者が増えていけば、出資者1人あたりが出す金額は少なくて済むよね。
マガ男:1億円のアパートを2人で買えば5,000万円、4人で買えば2,500万円、ということですよね。
タテ吉:それに、もし出資者が100人、1,000人という単位になれば、アパート1棟だけではなく、3棟、5棟のアパートを並行して経営することや、アパートだけでなく、オフィスビルなど色々な物件に投資することもできるはずだ。
マガ男:複数の人が、複数の物件に投資することができるんですね!
タテ吉:不動産投資信託の基本的な考えは「多くの投資家から集めた資金を、不動産に投資して収益を上げ、収益を投資家に分配する」というものなんだ。

不動産投資信託に投資するには?

マガ男:不動産投資信託は、僕でも買えますか?
タテ吉:もちろんだ。日本のJ-REITは証券取引所に上場していて、株式のような感覚で売買できる。換金性が高いことがメリットの1つなんだよ。
マガ男:アパートやマンションそのもの経営は、誰がするんですか?
タテ吉:不動産投資の経験豊富なプロが、投資家から預かった資金を運用することになっている。だから、直接にアパートの設備をメンテナンスしたり、入居者を集めるのは、投資家の仕事ではないんだよ。

REITのメリットと魅力

マガ男:アパートやマンションを購入して、入居者の皆さんを集めて、建物のメンテナンスをして……という方法に比べると、J-REITは気軽に取り組めることがメリットでしょうか?
タテ吉:特に投資に取り組み始めたばかりで、資金力がまだないときにはJ-REITで資金を増やすのも1つの方法だ。その間にアパート経営やマンション経営の勉強をしておいてもいいだろう。
マガ男:なるほど! 運用はプロに任せて資金を増やしながら、資金を増やす時間が持てますね。

投資信託のメリットは「分散投資」

タテ吉:不動産投資信託に限らず、投資信託という仕組み全般に言えることだけれど、多くの資金を集めることができる分だけ、多くの物件に投資ができる。
マガ男:いろいろな物件に投資することには、どんなメリットがあるのですか?
タテ吉:マガ男君がアパートを1棟しか持っていなければ、その1棟の経営に失敗した時点で、負債だけを抱えて身動きが取れなくなるかもしれないよね?
マガ男:なんだか怖いので、頷きたくはないですが……。
タテ吉:でも、2棟、3棟とアパートを持っていたら、1棟の経営に失敗しても他の物件の収益で損失をカバーできるかもしれない。
マガ男:確かに。おっしゃる通りです。
タテ吉:このような方法を「分散投資」と言うんだ。分散投資ができることも、投資信託の持つメリットの1つなんだよ。

REITのリスクと注意点

マガ男:では、僕がアパートを経営して「思ったより儲からない」っていうリスクがあるように、不動産投資信託にもリスクはあるのですか?
タテ吉:もちろんだよ。不動産市場そのものが低迷しているときは、マガ男君の持っている物件だけ入居者が少ない、というわけではなく、不動産価格や賃料なども下がるから、REITで得られる分配金などが安くなってしまうかもしれない。

不動産投資信託の利益に影響する要素とは?

タテ吉:不動産投資信託は、数多くの投資家から集めた資金をもとに運用されるのだけれど、場合によっては銀行からの借入を受けて、不動産の運用を行うことがある。
マガ男:資金源を1つに限るわけではないのですね。
タテ吉:その場合は、市場金利の変動によって、不動産投資信託の投資家への分配金額も影響を受けることがある。
マガ男:市場金利が高くなれば、銀行へ返済しなければいけない利息も高くなりますし、逆の場合もありますよね。
タテ吉:それに不動産というものは、地震や台風などの天災の影響をどうしても受けてしまう。
マガ男:暴風で破損したり、地震で住めなくなったりするリスクがありますね。
タテ吉:天災によって不動産が損壊した場合などは、不動産投資信託の運用益にも影響が出てくるだろう。投資するなら、メリットとリスクについてよく知った上で決断するのが大事だよ。
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