資金繰りが苦しくなりやすい「デッドクロス」の時期に注意を【連載:初めての不動産投資物語】

「リッチな生活を送りたい」と思って始める不動産投資。でも、多額のお金を払って長く続けるのが不動産投資なので、「もし、うまくいかなかったら?」と不安になるのも無理はありません。
そこで今回は、アパート経営で資金繰りが苦しくなりやすい「デッドクロス」と呼ばれる時期と、その理由や対策について紹介します。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


減価償却費の仕組み

マガ男:不動産投資のメリットで「減価償却費を経費計上できるから、節税になる」」と言う話を聞いたことがあるんですが……。
タテ吉:そうだね。マガ男君は、減価償却費というものが「なぜ毎期の経費として計上できるのか」を理解できているかな?
マガ男:そう言われると……よく分からないですね。教えてもらえませんか?

「費用収益対応の原則」

タテ吉:事業に使う物品には、たとえばペンやノートなどがあるが、これらの品物は短期間で使い切ってしまうことが多いものだ。
マガ男:そうですね。消耗品費を計上します。
タテ吉:だが、アパートなどの20年や30年かけて使うものを購入したときには、事情が違ってくる。購入したタイミングで、購入費用のすべてを計上すると「購入した年度には多額の費用が掛かる分だけ赤字がたくさん出て、残りの年には費用がかかっていないのに収益が上がる」という状態になるんだ。
マガ男:何年もかけて使うものなのに、費用計上できるのは1年目だけだとすると、現実とはかけ離れてしまいますね。
タテ吉:だから、建物の購入費用を長期にわたって少しずつ費用計上していき、アパート経営であがった収益と費用の対応関係を、できるだけ実際の状態に合わせて帳簿上も表現するという考えがある。これを表現する方法として「減価償却費」という勘定科目が設けられているんだ。

デッドクロスの時期には黒字倒産のリスクも!

マガ男:費用を少しずつ計上できる減価償却って、優れた仕組みなんですね。
タテ吉:確かに考え方としてはすばらしいね。ただ、注意点がある。減価償却費という費用が計上されているとき、アパートオーナーは実際にお金を払っているわけじゃない。でも、費用は計上されているんだよ。
マガ男:そうか、つまりその分だけアパート経営の利益額が帳簿の上では低くなるんですね。
タテ吉:しかし、減価償却費はアパートの築年数が経過すればするほど少なくなっていくんだよ。
マガ男:少なくなっていくと、どのような問題が起こるのでしょうか?

帳簿上の黒字がふくらんでしまう

タテ吉:減価償却費が少なくなると、帳簿の上ではアパート経営として黒字の部分が大きくなる。費用の額が少なくなる分だけ、黒字幅がふくらむんだ。そうなると、所得税を多く納めなければいけないのは分かるね?
マガ男:所得税額は所得の額が増えれば、その分だけ増えますよね。
タテ吉:一方、アパート経営で経費にできるのは減価償却費だけじゃないんだ。アパートローンの返済額のうち、利息部分は経費として計上できるんだよ。でも、元金部分は負債を返しているだけなので、経費にはならない。
マガ男:元金は返済をしても、費用として計上できないんですね!
タテ吉:特に元利均等返済という返済方式を選んでいると、「初めのうちは利息が多く元金返済は少ない」が、「時間が経つと利息部分は増え、元金返済が多い」という状態になる。つまり同じ金額を返済し続けているのに、経費として計上できる部分が減っていくという現象が起きる。
マガ男:オーナーの手元から出ていくお金は同じ金額でも、そのうち経費として認められる部分が減れば、事業としての黒字幅が拡大しますよね?
タテ吉:その通り。この徐々に減ってきた減価償却費と、徐々に増えていく元金返済の額が逆転する時点のことを「デッドクロス」と言い、この頃からアパートオーナーの資金繰りが悪化することが多いんだ。

帳簿上の利益とキャッシュフローの両方に注意を

マガ男:アパート経営をするなら、デッドクロスの時期をうまく乗り切りたいものですね。何か方法はあるんですか?
タテ吉:まず、固定資産を持っている人、そして事業のためのローンを組んでいる人は「帳簿上の利益や費用と、キャッシュフロー(現金の出入り)とが一致しないことがある」という点に注意が必要だね。それに注意して、必要な資金を準備できていれば、黒字倒産は防ぐことができる。
マガ男:資金力がない僕にもできる対策はあるのかなぁ。

デッドクロスを意識した物件選びと返済計画を

タテ吉:まず「新築物件を購入した翌年に、もうデッドクロスに陥ることはない」というイメージはもってもらえたかな?
マガ男:減価償却費が減ってくる時期は、少し先の年度ですからね。
タテ吉:それならば、デッドクロスができるだけ遅くやってくる物件、つまり新築物件や築浅の物件を選ぶのも1つの方法だ。そして、できる限り自己資金を用意してローンの返済額そのものを減らすことや、初めの資金繰りは苦しいかもしれないけど、元金均等返済を選んで、将来の返済額をできるだけ抑えるという方法もある。
マガ男:物件選びの段階から、デッドクロスの時期が遅くなるよう資金計画を立てればいいんですね。なんだか安心しました!
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