アパート経営はなぜ相続税対策になるのか【連載:初めての不動産投資物語】

平成27年1月から相続税の基礎控除額が引き下げられ、「今まで無関係だと思っていた相続税のことを、もっと知らなければ!」と焦る人が増えてきました。
相続税の節税という観点からアパート経営が語られる機会も増えましたが、そもそも「なぜ、アパート経営が相続税の節税につながるのか?」を理解していなければ、思わぬリスクを負うことになります。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


相続税のことが気になり始めた人へ

マガ男:僕の両親が「これまで相続税の心配なんかしたことがなかったのに」とため息をついていました。僕も気になって調べてみたんですが、アパート経営を相続税対策として取り入れる地主さんもいるんですね。
タテ吉:そういう場合もある。ただ「アパートを建てれば、相続税対策になるんだ!」と安易に考えない方がいいだろう。
マガ男:もちろん、そうですよね。でも、何の節税効果もないのなら、そんな噂は流れないかもしれないし……。
タテ吉:それじゃあ、なぜ「相続税対策になると言われているのか」を考えることから始めようか。

資産を安く評価してもらえる

タテ吉:マガ男君が銀行預金として1億円を持っていて、亡くなったとする。そのとき、この資産は1億円という評価がされてしまう。
マガ男:急に大きな話になりましたね……。
タテ吉:でも、1億円を「アパートと、アパートが建っている土地」という形に変えた場合、資産を評価する上で様々な特例が受けられるんだ。何もない土地を持っている場合に比べて、アパートが建っている土地は低く評価されるし、マイホームを建てた場合に比べても、安く評価してもらえる。
マガ男:ええと、要するに「1億円の資産を相続した」のではなく、たとえば「8,000万円や6,000万円の資産を相続した」と評価してもらえるから、相続税が安くなるということですか?
タテ吉:簡単に言えば、そうだね。

相続税対策としてのアパート経営で気をつけたいこと

タテ吉:相続税対策としてアパート経営をするなら、空室が続かないように一層の注意が必要になる。
マガ男:アパートを建てれば資産の評価額が下がるのですから、相続税対策としてはそれでおしまい、ではないのですか?
タテ吉:さっき「賃貸物件を保有していると、資産の評価額が抑えられる」という仕組みを説明したよね。でも、空き室が続いているアパートは賃貸事業を行っているとは認められず、資産評価が低くならないこともあるんだ。
マガ男:空室ばかりたくさんあると、相続税対策にならないんですね……。
タテ吉:その通り。退去者が出た場合には、そのまま放置するのではなく新規の入居者を募集しなければならないし、建物の修繕なども定期的に行って、賃貸経営ができる状態を保っていないと、賃貸事業を行っているとは認められないことがある。

物件を建てることがゴールではない

マガ男:空き室ができるだけ出ないようにすることって、どんな大家さんでも注意しなければならないことですよね?
タテ吉:アパートを建てる場所をきちんと選んで、地域のニーズを把握して、退去者が出てもすぐに次の借り手が見つかるよう、アパートの間取りや家賃設定を考える必要があるね。
マガ男:ひとつ気になるんですが、アパートを誰かが相続する頃になると、アパートの築年数が経っていますよね。それなら借り手はますますつきにくくなるし、相続人にとっては「アパート経営なんて厄介な事業を遺してくれなければよかったのに」と感じるのではないですか?

相続人の意思もしっかり確認を

タテ吉:実は親世代だけが相続対策に突っ走ってしまい、相続人の意思を確認せずにアパート経営を始めることで、思わぬトラブルになることもある。
マガ男:相続人とは、つまりアパートオーナーの配偶者やお子さんということですか?
タテ吉:相続対策を考える人(被相続人)は、仕事も引退して時間があるかもしれないが、相続人がまだまだ現役のサラリーマンであったり、仕事が忙しかったり、という場合もあるだろう。
マガ男:確かに、相続人が50代、60代でまだまだ働いているということは、考えられますよね。
タテ吉:そういう人たちが、納得いかないままアパートを相続すると、「アパート経営にかける時間なんてないのに」とパニックになってしまう。相続のときは有利になったけれど、アパート経営には失敗したとなれば、相続人が負債を背負うことだってあり得るんだ。

相続人の了承と納得を得た上で

マガ男:そうすると、アパートを建てるときから、配偶者やお子さんともよく話し合っておく必要があるんですね。
タテ吉:もちろんだ。相続人の中にも、アパート経営への関心が高い人とそうでない人がいるだろう。アパート経営を引き継いでもらう人と、それ以外の人で、相続に対する不公平感が出ないよう、資産の分配方法を考えるという工夫も必要だ。
マガ男:そうか。税金の対策だけではなく、ご家族間での話し合いや、経営そのものの対策もしなければならないんですね!
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