「大きいほど儲かる」は本当? アパート投資の基本「利回り」の考え方【連載:初めての不動産投資物語】

物件を紹介するHPやパンフレットには、かならず「利回り○%」といった記載があります。数字が大きいほど儲かると考えがちで、アパート投資初心者の中には「とにかく利回りの高い物件を!」と探す人が少なくありません。
でも単純にそう判断してよいのでしょうか? 実はアパート投資における利回りには、他の投資とは異なる注意点がいくつもあるので、しっかり理解しておくことが大切です。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男くん
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


儲かるかどうかは利回りで決まる?

マガ男:投資用のアパートは、売りに出されているものがすごくたくさんあって、どれを買えばいいのか、わかりにくいですよね。やっぱり利回りの大きいものほど儲かる気がしますけど、そう考えて大丈夫でしょうか?
タテ吉:たしかに、投資信託や預金などは利回りをみれば「儲かるかどうか」がわかるようになっているよね。「年利○%」という利回りが紹介されていたら、基本的にはその数字が大きいほど儲かる仕組みだ。
マガ男:それじゃあやっぱり、アパート投資でも利回りの大きい物件を買うのが、成功への近道ということですね!
タテ吉:うーん、実はそうとは言い切れないのが、アパート投資の興味深いところなんだよ。そもそも「利回り」というのはなにを意味する言葉だい?
マガ男:えーと、投資したお金に対する利益の大きさですよね? たとえば100万円の投資信託商品を購入して、1年当たり5万円の利益が出たら、年利5%という計算になると思います。
タテ吉:その通り。アパート投資においても同じく、投資した金額に対する利益の大きさを示すのが利回りなんだけど、実はその意味合いがやや複雑なので、意味することをしっかり理解していないと、失敗する危険性があるんだ。
マガ男:単純に計算できるものではない、ということですか?
タテ吉:まさにそうなんだ。アパート投資で試用する利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、それぞれを使い分けることが大切なのだよ。

物件選びで最初の目安になる「表面利回り」

マガ男:利回りが2種類もあるんですか! それだけで「難しそう!」って感じます……。
タテ吉:まあまあ、説明を聞けばすぐに理解できることだから大丈夫だよ。まず「表面利回り」というのは物件価格に対する家賃収入の割合を示すものだ。一種の理論値であり、簡単に計算できるのが特徴だ。
マガ男:えーと、それだと計算式はこんな感じですか?

・表面利回り=年間の家賃収入÷物件価格×100

タテ吉:正解。たとえば、3000万円で購入した6室のアパートで、1室の家賃収入が4万円だったとすると、表面利回りは下記のように計算できる。
年間の家賃収入=4万円×6室×12か月=288万円なので…
・表面利回り=288万円÷3000万円×100=9.6%

マガ男:なるほど。簡単ですね!
タテ吉:だから物件を紹介しているインターネット上のサイトやパンフレットに記載されているのは、ほとんどの場合この「表面利回り」なんだ。

実際のキャッシュフローがわかる「実質利回り」

マガ男:じゃあ、「実質利回り」というのはどのようなものなんですか?
タテ吉:こちらはその名の通り、「実質」に近い利回りということになる。アパート投資には物件の購入資金だけでなく、さまざまな費用が必要だ。「実質利回り」はそれらを加味して算出されるので、「表面利回り」にくらべて、より現実的な感覚をつかむのに役立つ。
マガ男:投資に必要な資金というと、たとえば購入時の諸費用などですか?
タテ吉:その通り。他にも管理を任せる会社に支払う「管理費」や毎年支払う「固定資産税・都市計画税」などの諸経費も必要となるので、計算式は下記のようになる。
実質利回り=(家賃収入-諸経費)÷(物件の購入資金+諸費用)×100
マガ男:家賃からは諸経費が差し引かれ、物件の購入資金には諸費用が加えられるので、「実質利回り」は「表面利回り」よりは小さくなりそうですね。
タテ吉:そうだね。通常は実質利回りの方が小さくなるけど、それをきちんと算出しておけば、実際のキャッシュフローがわかりやすくなるよ。

「利回り」だけを基準にする投資でいいのか?

マガ男:タテ吉のお話を聞いていると、投資用のアパートを購入する際、利回りだけを基準に選ぶのはちょっと違うのかな、という気がしてきたんですけど……。
タテ吉:いいところに気づいたね。計算式で算出される利回りはあくまで理論的な数値であり、実際とは異なる。現実的な数字とされる実質利回りですら、通常は満室を想定して計算されるので、どうしても甘めの数字になりがちなんだ。
マガ男:なるほど。しかも空室リスクが高い物件は安値で買えそうですから、利回りは高くなるのでは?
タテ吉:そうなんだ。計算上の利回りがどんなに高くても、空室だらけの物件を買ったのでは、儲かるはずはないよね。
マガ男:しかも利回りってずっと一定じゃないですよね? 物件価格や家賃が変われば、同じ物件でも変わってしまいますよね?
タテ吉:だから利回りはあくまで、物件を選ぶ際に参照できるヒントの一つと考えるのが正しい。アパート選びはあくまで、条件を総合的に見て判断すべきなんだよ。
マガ男:アパート投資って奥が深くて面白いですね。
タテ吉:人によって考え方が違っていて、たとえば「利回りが低くても、空室リスクが低く、安定的に収益があげられる物件の方がいい」という考え方をする投資家もいるよ。
どのような利回りの物件を選ぶのか、自身の投資スタイルに照らして判断することが大切なんだよ。
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