アパート経営にはコストがかかる! 安定経営に必要な費用とは?【連載:初めての不動産投資物語】

「投資用のアパートを購入したら、出費はローンの支払いだけ」――残念ながら、そう考えるのは間違いです。オーナーはアパートの「大家さん」なので、物件を保有し、入居者が快適かつ安全に暮らせる環境を維持するために、一定の費用を負担する必要があります。
どんな費用をどのくらい支払うことになるのか、事前にしっかり理解してから投資に取り組むことで、より確実に利益をあげられるようになります。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


管理会社に任せる場合は管理費が必要

マガ男:アパート投資をする人は、いわゆる「大家さん」になるわけですよね? 入居者とのやりとりのような業務を、普通のサラリーマンがこなすのは難しそうですが……。
タテ吉:たしかにそうだね。だからアパートの管理については専門の「管理会社」に任せるのが一般的なんだ。
マガ男:「管理会社」って、何ですか?
タテ吉:管理会社はアパートの管理を請け負う会社で、アパート投資を手がける人にとっては頼れるパートナーとも言える存在だよ。管理のみを専門に手がける会社がある他、物件の建築や仲介をする会社が管理業務を引き受けているケースもある。
マガ男:管理を委託するのには、どのくらいの費用がかかるんですか?
タテ吉:会社によって違うけど、家賃の5%程度に設定していることが多いようだね。

入居率を維持するためにはリフォームや広告費も

タテ吉:アパートのオーナーである投資家には、入居者が安全かつ快適に暮らせるよう、物件を維持管理する義務があるんだ。
マガ男:それって、けっこうコストがかかりそう……。
タテ吉:たしかにある程度のコストはかかるけど、物件をきれいに保つことができれば、入居者がつきやすくなり、空室を抑えられるという利点がある。空室率を抑えるためには、状況に合わせてリフォームを行うことが欠かせないんだ。
マガ男:うーん、たしかに外観に汚れやサビが目立っていたり、室内のクロスが剥がれていたりすると、入居率が下がってしまうでしょうね。空室が増えれば家賃収入が減ってしまいますから、コストをかけて積極的なリフォームをした方がいい場合もあるということですね。
タテ吉:さらにもう一つ入居づけに必要なのが、入居者を紹介してくれる不動産仲介事業者に支払う広告費だ。
マガ男:広告費?
タテ吉:入居づけをしてくれた仲介事業者に対して、成功報酬として「広告費」を支払うのは不動産業界の風習でね。物件によってオーナーが設定できるけど、家賃の1~3か月分というのが一般的な相場となっているよ。

固定資産税・都市計画税などの課税も

マガ男:アパートは不動産ですから、固定資産税や都市計画税も課税されるのでは?
タテ吉:その通り。固定資産税は市町村が課税する地方税で、不動産を保有している人に課税される。アパート投資ではその納税費用もコストに入れられる。
マガ男:税額はどのくらいになりますか?
タテ吉:まず、税額の基本となるのは物件の固定資産税評価額で、それに税率をかけたものが税額になる。固定資産税の税率は1.4%、都市計画税は0.3%だから、税率は合計1.7%。固定資産税評価額は売買価格の7割程度になるのが一般的だ。
マガ男:じゃあ、たとえば3000万円でアパートを購入した場合なら、下記のような税額になるということですね?
固定資産税・都市計画税=3000万円×7割×1.7%=35万7000円
タテ吉:実際には「小規模宅地の特例」などの減免が適用されることが多いので、もっと低い金額になることが多いようだね。

経営に必要な費用は必要経費として計上できる

マガ男:あまり経費がたくさんかかるようだと、せっかくの家賃収入のうち、手元に残る額が小さくなってしまいそうで心配です。
タテ吉:たしかにそうだけど、経営に必要な費用には、「税金を申告する際に、経費として計上できる」という利点があるんだ。
マガ男:サラリーマンとして働いていると忘れがちですけど、アパート投資で利益をあげたら、確定申告が必要になるんですよね。
タテ吉:その際に、経費を大きく計上できると、税額を抑えることができる。場合によっては、本業の税額を下げられることもあるんだよ。実際、管理費やリフォーム費用、広告費、固定資産税・都市計画税などの他にも、経費にできる費用があるので、うまく計上することで、大きな節税効果を生み出せるケースも少なくないんだ。
マガ男:たとえばどんな費用が計上できるんですか?
タテ吉:アパート経営について勉強するための書籍や、講演の聴講費用などは経費にできる。さらに物件を見に行くのに車を使うのであれば、自家用車の購入費用やガソリン代、車検費用、保険料の一部なども経費の対象になる。
マガ男:なるほど。経費についてはまずしっかり把握して、経営計画を立てるのがよさそうですね。
タテ吉:その通り。アパート投資では物件の購入後も一定の費用がかかり続ける。購入を検討する場合には、経営にどのくらいの費用がかかるのかを試算しておくことも必要だよ。
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