アパート経営の初期費用とローン金額のバランス【連載:初めての不動産投資物語】

アパート経営を始める人は、銀行のアパートローンを利用することが多いでしょう。アパートローンの中には「自己資金ゼロ」でも始められる、と謳うものもあります。
しかし、自己資金が多ければ、利用できるアパートローンの選択肢が広がること、融資審査も通りやすくなることは知っておきたいところです。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男くん
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


アパート経営の資金調達はどうする?

マガ男:アパート経営を始める場合、必要な自己資金はどのくらいなのでしょうか? 「自己資金ゼロでもできる」というような広告を見たこともあるのですが。
タテ吉:まず、アパート経営に必要な資金のうち最も大きなものは、アパートそのものを購入したり新築したりする費用だね。銀行で全額の融資が受けられる場合もあるけれど、多くのアパートローンは物件価格の7割から8割ほどの融資をしてくれるものだ。残りの2から3割は自己資金が必要なんだ。
マガ男:5,000万円の物件なら、少なくとも1,000万円くらいは自己資金が必要 ということですね。

物件の購入費用以外に準備しておきたい資金

タテ吉:それに、物件の購入費用だけではなく、他にも様々な費用がかかる。たとえば税金や金融機関、司法書士に支払う手数料、種々の保険料などだね。
マガ男:僕たちがマイホームを購入するときと同じように、諸費用が必要なんですね。そしてこれまでも、タテ吉さんのお話を聞いてきた僕としては「もし、急に修繕費用が必要となったら?」「思ったように、入居者が入らなかったら?」ということも気になります。
タテ吉:そうだね。アパート経営がスタートしたばかりで資金に余裕がない時期にトラブルが発生すると、たちまち資金繰りがショートする場合もある。そのようなリスクも考慮に入れなければならないんだ。

アパートローンの審査と自己資金

マガ男:アパートローンの審査に通らなければ、アパート経営が始められませんよね? では審査に通りやすくするコツなんかはあるんでしょうか?
タテ吉:まず「自己資金をできるだけ準備すること」だ。自己資金がゼロでもアパート経営が始められるというローンは、たとえば借り主の職業が何かとか、他のローンを利用していないか、事業計画はどうかといった点で審査が厳しくなる。
マガ男:そうなんですね。事業計画などはローンを借り入れる時点で準備していなければならないのですか?

銀行は何を審査するのか?

タテ吉:銀行が審査をするポイントとして収支計画書や事業計画書がしっかりと練られているか、誰からの紹介でローンを利用するのか、借り主の職業や収入が安定しているか、ということがあるんだ。
マガ男:「誰からの紹介か?」ということも、審査の結果を左右するのですか?
タテ吉:紹介元である不動産会社や建設業者が、銀行にとって信頼できる相手であれば「あの会社からの紹介だから、融資しても大丈夫だろう」という判断に傾きやすい。逆に、個人の口座すら開いてない人が、その銀行に相談に来たとしたら、銀行側として警戒したくなるのは、分かるよね。

修繕費用や入居者管理費用など運転資金も準備を

マガ男:自己資金の話に戻りますが、手元に準備できるお金があるなら、その全額をアパートの購入や新築の時点で注ぎこんででも、ローンを借り入れる割合を抑えるほうがいいのでしょうか?
タテ吉:そうとは言えない。さっきマガ男君も言っていたように、アパート経営を始めてすぐの時期は、予定通りいかないことというのも多いんだ。予想以上に入居者が少ないこともあるし、設備の不具合が起こることもある。そのような時、手元に使えるお金があったほうがいい。
マガ男:そうだった! 自分で言っていたのに、忘れていました。どのくらい手元に資金を残していればいいんでしょうか?

収支計画書、事業計画書を綿密に作る

タテ吉:融資を受ける準備として、事業計画書や収支計画書を作ることは話したよね? これらの書類は、銀行に見せるためだけじゃなく、マガ男君が堅実な資金計画を立てるためにも、とても重要なものだ。いくらのローンを組むのか、いくらの現金を手元に置いておくのか、具体的にシミュレーションをすることが大事だ。
マガ男:でも事業計画書なんて、書いたことがありません……。
タテ吉:アパート経営は不動産会社などの信頼できるパートナーと共に進めるものなんだ。事業計画書も1人で仕上げようと気負いすぎなくても、不動産会社と一緒に作っていけばいいんだよ。ただ、全てを任せきりにするのではなく、「これからは経営者になるんだ」と自覚をもって、計画書の内容をしっかり理解しながら進めていくようにしよう。
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