不動産売却、仲介会社は査定価格だけで選ぶな!

自宅や相続した不動産を売却する際に、どの仲介会社に依頼しようかと迷う人は多いでしょう。できるだけ高く売却したいというのはもちろんですが、だからといって、仲介会社が提示する査定価格だけで依頼先を選ぶと、売却に時間がかかり、結局は値下げ交渉されて、最初の提示価格とはかけ離れてしまうことがあります。
そこで今回は、不動産の売却にあたり必要な知識、仲介会社を選ぶ際のポイントについて考えてみましょう。

「相場」を知れば、査定価格の適正さが分かる

仲介会社に自分の不動産の価格査定をしてもらう前に、「相場」をある程度知っておくことは重要です。
賃貸情報が掲載されているポータルサイトなどを利用し、最寄り駅、駅からの距離、土地の広さ、物件の専有面積などがほぼ同条件の物件が、どれくらいの価格で販売されているのかを調べてみてください。条件の近い複数の物件を確認しておくと、明らかに高かったり、低かったりする査定に「おかしいな」と気付くことができます。

3つの媒介契約

仲介会社に売却の相談をする前に、仲介会社との契約(媒介契約)には3種類あることを知っておきましょう。

1. 専属専任媒介契約

仲介を依頼する会社を限定し、他の仲介会社には依頼しない約束で行う媒介契約です。契約を受けた仲介会社は、1週間に一回以上の頻度で、売却活動の状況を売主に報告する必要があります。また売主は、自分で買主を見つけて取引をすることはできません。契約期間は3ヵ月以内という決まりがあり、指定流通機構(レインズ)に物件を登録する義務があります。

2. 専任媒介契約

上記の「専属専任媒介契約」とほぼ同様ですが、売主が自分で買主を見つけて取引できること、仲介会社の報告義務が2週間に一回以上の頻度であるという点が異なります。契約期間やレインズへの登録義務は同じです。

3. 一般媒介契約

売主が複数の会社に仲介を依頼することができる媒介契約です。仲介会社は売却活動状況を報告する必要がなく、契約期間の決まりやレインズへの登録義務もありません。法律上の契約期間の決まりはありませんが、行政からは3ヵ月以内が推奨されています
このような媒介契約の違いを知っておかないと、「相談したその日に専属専任媒介契約を結んでしまい、他の仲介会社を選択できなくなった」という失敗をしてしまいます。
また、上述の知識があれば「3ヵ月間は専属専任でお任せします、売れないようなら一般媒介に切り替えたいと思います」などの話もできます。
専属専任媒介契約の場合、仲介会社は3ヵ月以内に契約をまとめないと、仲介手数料を得られる保証がなくなるため、より積極的に買主を探してくれることが期待できます。逆に、一般媒介契約を手当たり次第に結ぶと、各社が売却活動を積極的に行ってくれない可能性があります。ポータルサイトへの掲載やレインズへの登録にも手間がかかるため、仲介手数料を得られる可能性が低い物件は優先度が下がります。
過去に取引がある仲介会社に、何社と契約しているのか正直に話して売却を依頼するのは効果的ですが、インターネットで探した会社と顔も合わせずに依頼するような一般媒介契約はおすすめできません。

仲介会社を選ぶ際のポイント

次に、仲介会社を選択する際のポイントを紹介します。検討中の仲介会社が信頼できる会社なのかを判断する材料にしてください。

1. 査定価格・根拠

仲介会社の査定価格を、事前準備で調査した不動産価格相場と比較してみてください。高すぎても安すぎても適切ではありません。仲介会社からすれば、安い査定価格でも売却してくれるのであれば売りやすく、自社で買い取って転売しても利益になります。また高い査定価格を提示し、専属専任媒介契約を取り付けてから値引き交渉を行う会社もあります。
重要なのは、購入するのは仲介会社ではないということです。査定価格が高すぎれば、いくら仲介会社が優秀でも売却は難しいでしょう。調査した相場と仲介会社の査定根拠から、自分が納得できる価格で売却を依頼することが重要です。

2. 担当者の知識・対応

複数の仲介会社の話を聞くと、どの会社の担当者の話がわかりやすくて、知識があるのかがわかります。仲介手数料や媒介契約の種類の説明、売却のための活動方法や掲載するポータルサイトの種類などを説明してくれる担当者もいます。金額の大きな取引なので、気持良くお願いできる担当者を選ぶことが重要です。

3. 経過報告の有無

専属専任媒介契約でお願いしたのに売却活動の状況報告がなかったり、レインズ登録の報告がなかったりする仲介会社は、契約更新に慎重になった方がいいでしょう。ルールを守れない仲介会社は、いい仕事ができないという可能性が高いからです。
今回は、不動産売却における査定価格や仲介会社の選び方について考えてきました。査定価格は高すぎても安すぎても、いい結果となりません。まずは自分の物件の相場について知ることが重要です。
また、仲介会社を選ぶ際には査定価格以外にも、今回紹介したような点に注目して、依頼中の対応などを確認しながら契約の更新を判断してください。信頼できる仲介会社を見つけて、気持ちのいい取引を行っていきましょう。