賢い不動産投資のために知っておきたい「連棟式物件」

戸建て住宅が連なったような様式の建物を見かけることがあります。これを不動産業界では「連棟式物件」と呼びます。商店街などでは、店舗付きの連棟式物件も見受けられます。
連棟式物件には、区分マンションや一棟アパートなどに比べて販売価格が安いものも多く、投資対象の一つとして、気になっている人がいるかもしれません。
今回は、連棟式物件の特徴や、投資用物件としてのメリット・デメリットについて考えてみましょう。

連棟式物件に分類される「テラスハウス」・「タウンハウス」

連棟式物件とは、冒頭でも触れた通り、単独ではなく複数の棟が連なっている形式の住宅です。隣家とつながっているというと、昔ながらの長屋をイメージする人が多いかもしれません。
連棟式物件は、主に「テラスハウス」と「タウンハウス」の2種に分類されます。マンションやアパートが「集合住宅」である一方で、テラスハウスやタウンハウスは、扱いとしては「長屋」になります。
テラスハウスとタウンハウスは、建物の形式に明確な相違がなく、いずれも2戸以上の住宅が連なり、隣家とは壁を共有し、個々の住宅が専用の入口(玄関)を持ちます。また2階建てが主流です。
では、テラスハウスとタウンハウスの違いは何かというと、敷地の使い方にあります。テラスハウスは、隣の家とつながっているのは壁のみで、それぞれの住居が専用の庭やテラスを所有しています。一方、タウンハウスは住人同士が共有する、緑地などのコモンスペースが敷地内にあるのが特徴です。
基本的には、いずれも一戸建てに近い生活ができる様式です。建物はつながっているものの、上下階に他の住人が暮らしているわけではなく、足音などを気にしすぎる必要もありません(もちろん左右両隣への配慮は必要です)。また玄関は個々の家にあるため、プライバシーを確保しながら生活できます。

連棟式物件を投資対象にするメリット

比較的安い価格で購入でき、賃貸に出せる可能性が高いことは、連棟式物件のメリットです。
中には店舗付き・事務所付きの連棟式物件というものもあります。商業系の連棟式物件は人目の付く場所にあることが多く、エリアなどの条件にもよりますが、住宅用として貸し出すよりも利回りが高く、賃料単価も高い傾向にあります。
また、連棟式物件を建て替えるためは、個々の住宅の所有者全員の承諾が必要ですが、室内のリフォームはその必要がありません。築年数の古い連棟式物件を安く入手し、間取りや内装などリフォームして賃貸に出すことで、費用を抑えてマンションやアパートよりも高い利回りで運用できる可能性もあります。

連棟式物件を投資物件とするデメリット

連棟式物件の場合、老朽化や建物の損傷などが起きても、建て替えを行うのが難しいというデメリットがあります。
連棟式物件のすべてを所有している場合は問題ありませんが、その中の一棟、または数棟のみ所有している場合、建て替えには、他の住戸の所有者の承諾が必要です。築年数が古く、かつ建て替えやリフォームが難しい物件となると、安値でもなかなか買い手が付かないリスクがあります。
また、連棟式物件は、上記の建て替えが難しいという点や、築年数が古いなどの理由から担保価値が低いとみなされ、購入時に住宅ローンの審査が通りにくいとされています。さらに建物の瑕疵リスクもあるため、連棟式物件を投資用として購入する場合、瑕疵担保免責で現金一括購入するケースが少なくありません。
マンションやアパートのように階下の住人を気にしなくていい連棟式物件は、小さな子どもがいるファミリー層にも人気の高い物件です。価格も安いことが多く、高い利回りを得られる可能性もあります。
一方で、連棟式物件は、隣家と壁がつながっている構造上、単独の建て替えができないという欠点があります。これが足かせとなって売却がしにくく、投資として連棟式物件を運用する場合は、家賃収入を収益の主な目的とする長期計画を立てる必要があるでしょう。
これらのデメリットを踏まえると、連棟式物件はやや上級者向けの投資物件といえるかもしれません。不動産投資の選択肢の一つとして加えるならば、上述のリスクを考慮したうえで投資、運用に臨むことをおすすめします。