「21世紀の資本」に学ぶGDP成長率から見てアパート投資の優位性について

ヒットしないと言われている経済書の中で、数年前、トマ・ピケティの「21世紀の資本」が世界的なベストセラーとなり話題となりました。
しかも気軽に読める簡単な本ではなく、日本語版でも600ページ超にも及ぶ、難解で分厚い書籍です。本書の見解は、専門家に任せるとして、今回の記事では「21世紀の資本的に見たアパート経営」について、ご紹介しましょう。

低成長時代の格差

「21世紀の資本」の中では、先進国は低成長時代に入っており、その中では格差が広がっているということがメッセージとして伝えられています。
格差の原因としてピケティが述べている理由の1つに、富裕層が保有している不動産があります。低成長時代の中では、不動産から得られる不労所得が格差の原動力になっていると述べています。

低いGDP成長率

国の経済成長を表す指標の一つに、GDP成長率があります。「(当年のGDP-前年のGDP)÷前年のGDP×100」で成長率を表すと、2016年の日本の成長率は約0.5%となっています。
つまり日本人が全員で頑張って働いても、昨年と今年では、ほとんど成長していないというのが現在の日本です。働けど働けど、日本経済はちっとも膨らみません。
現在、サラリーマンの平均年収が下がってきていますが、それは全体が膨らまない中で雇用を維持していることが原因などとも言われています。

GDP成長率よりも高いNOI利回り

一方で、アパートを保有している個人投資家には不労所得があります。このアパートのNOI(ネットオペレーティングインカム)利回りが5%だとすると、毎年この資産は5%の成長率を遂げていることになります。
働いても0.5%しか成長しない状況の中で、働かなくても5%も成長してくれる資産を持っているということは、とても有利です。資産形成のスピードが上昇し、どんどん個人投資家へ富が集中していきます。
そのため、低成長時代ほど不動産のような資産が原因で富の格差が広がっていくことになります。
逆にGDP成長率が10%以上あって、皆の給与が毎年10%も上がったら、不動産でちまちま稼ぐよりも、働いた方が早いということになります。

不動産で資産成長力をつける

誤解を恐れずに言うと、GDP成長率より高い利回りの不動産を持っていれば、どんどん金持ちになれます。働いて貯めたお金を上手に不動産で活用することで、高い成長率を手に入れることができるのです。
但し、この話には不動産の利回りが一定という仮定があり、単純に不動産を買えば良いという話ではありません。
アパートなどは築年数が経てば、自然と利回りが低下し、修繕などの追加出資も発生するため、理論通りに進みません。買い替えなどによる利回りの維持が必要になってきます。

21世紀の資本的に見たアパート投資

最近では、人口減少に加えて、アパートの供給量も増えてきたことから、アパートの利回りは下がりつつあります。そのような中で、利回りの低いアパート投資をどう捉えるかは人によって判断が分かれるところです。
ただ、21世紀の資本的に見ると、GDP成長率より高い利回りのアパートであれば、買っても良いといったところでしょう。
ピケティは、人間の長い歴史の中で、ほとんど時代の経済は低成長であったことをデータで実証しています。今後の日本も戦争等で破壊が生じない限り、今の低成長時代が続くことが予想されています。
低成長時代になると、資産を持つものが、富の集積スピードを速めます。それが格差をますます広げるのです。

まとめ

アパートの投資利回りが低くなってきても、それ以上にGDP成長率が停滞しているため、実はアパート投資はまだまだ魅力的です。本格的な格差社会に備える意味でも、アパート投資を検討してみるのも良いでしょう。