金利上昇に要注意!リスクヘッジの決め手は十分な利回りの確保にアリ

日銀が旗振り役となり、国内は超低金利状態が続いています。ここ数年、金利は下がり続けていましたが、2016年より日銀がマイナス金利を導入して以降、さらに低金利に拍車がかかりました。
そのような中、アメリカのFRBは利上げの実行を継続しており、日本とは真逆の対応を取っています。今後、日本も利上げに向かうことを心配している投資家も多いのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、金利上昇リスクとそのリスクヘッジ方法についてお伝えいたします。

パラドックスにある日本

地価公示及び都道府県地価調査の全国平均の推移と見ると、全国の地価は2013年より一貫して上昇を続けています。土地というモノの値段が上昇している状態であり、今はインフレであると言えます。
基本的に、インフレというのは、景気が良いときに起こります。景気が悪くなると、物価が下がり、デフレとなります。ここ4年間は土地がインフレ状態にあることから、日本は好景気であると言えます。
好景気になると、景気が過熱しすぎないよう、中央銀行が金利を上げるのが基本です。金利が上がれば、お金が借りにくくなるため、自然と投資が抑制されます。
ところが、現在の日銀はインフレが続いているにもかかわらず、さらにマイナス金利を導入しています。インフレが起きているのに、金利を下げており、市場にお金が流れ込んでいます。
本来は金利を上げてもおかしくない局面なのに、金利を下げていることは、お金を借りる側としては、怖い側面を有しています。今後、日銀がいつ金利を上げる方向に舵を切るか時間の問題と言えるからです。

金利上昇への備え

このようなことから、不動産投資家としては、今から金利の上昇リスクに備えなければいけません。
金利上昇のリスクヘッジ方法には、固定金利の利用や、自己資金を増やす等の方法もありますが、何よりも重要なことは「利回りの低すぎる物件を買わない」ことです。
もしくは、すでに低利回りの物件を持っている人は、それを手放し、なるべく「利回りの高い物件に買い替える」ことです。
つまり物件そのものの利回りを十分に確保していくことが、最も重要な金利上昇対策となります。

イールドギャップの縮小に注意

収益物件のNOI(ネットオペレーティングインカム)利回りと固定長期金利の差をイールドギャップと言います。最近は固定長期金利が下落していくことから、低いNOI利回りの物件を購入してもイールドギャップが保たれていました。
イールドギャップが存在すると、借入金を使って不動産投資を行うと、レバレッジ効果と呼ばれる投資効果が発生し、自己資金に対する利回りを引き上げてくれます。
ところが低い利回りの物件を保有したまま、金利が上昇してしまうと、イールドギャップが一気に縮まります。イールドギャップ消滅してしまうと、今度は逆レバレッジが発生し、どんどん損が膨らんでしまうという現象になるのです。

リスクヘッジは利回りを上げること

対応としては、利回りの高い物件への買い替えとなりますが、利回りを求めて郊外の物件に手を出すのは危険です。今は非常に物件価格が高騰しているため、物件を買い替えてしまうと、さらに利回りを下げてしまう事態にも陥りかねません。
そのため、現実的な方法としては、タイミングを見て売却し、オリンピック後の安くなった物件を購入するというのが賢明です。物件の所有期間が5年以上であれば、長期譲渡所得になり税金も安くなります。
対象としては、NOI利回りが4%未満のものは、優先的に手放します。売却後、現金を手元に残し、次に訪れるチャンスをじっと待っておくのが良いです。

まとめ

いつ上がってもおかしくない金利に対し、保有物件の利回りを十分に確保することでリスクヘッジを行いましょう。