空室リスクだけではない!?アパート経営に潜むリスクを幅広く紹介

事業にはさまざまなリスクがつきものです。アパート経営も立派な事業のため、ある程度のリスクを伴います。
そこで今回はアパート経営に関するリスクをできるだけ幅広く、ご紹介いたします。

アパートリスクの主な10個

アパート経営のリスクは、主に物件に起因するものと、入居者に起因するものに分けることができます。
【物的要因】
① 空室リスク
② 賃料下落リスク
③ 借入金返済リスク
④ 修繕リスク(給湯器、トイレ、水漏れ、エアコン等)
⑤ 追加投資リスク(リフォーム、空室対策、大規模修繕等)
【入居者要因】
⑥ 家賃滞納リスク
⑦ 家賃減額交渉リスク
⑧ 入居者トラブルリスク(ゴミ、無断ペット飼育、騒音、夜逃げ等)
⑨ 原状回復リスク
⑩ 立退リスク

物的要因のリスクについて

物的要因のリスクの中で、親玉は何といっても「空室リスク」です。

空室リスク

空室リスクが募集賃料を下落させ、賃料下落リスクを生みます。また収益性も下げるため借入金返済リスクも生じさせます。さらには空室対策としてのリフォーム等も必要となり、追加投資のリスクを生じさせます。

修繕リスク

またアパートも築年数が経過してくると、様々なところに修繕の必要性が生じ、修繕リスクが発生します。アパートは人が生活しているため、修繕には緊急を要するものが多いです。
特に、給湯器やトイレ等の水回りに関連するものが故障した場合は、修繕の緊急性が高いため急な出費となります。水回りの修繕は、オーナーが負担する金額も大きく、常に一定の資金を確保しておく必要があります。

借入金返済リスク

経過年数に伴い、借入金返済リスクも顕在化します。築古のアパートは、収益性が低いにもかかわらず、減価償却が少ないため確定申告上の利益が大きくなります。そのため新築時よりも所得税が上がるというパラドックスに陥ります。
借入金の元本返済は、税引き後の利益の中で支払うため、手残りキャッシュが少ない築古アパートでは借入金返済が厳しくなります。場合によっては、手残りキャッシュ以上に元本返済を行うようなケースもあります。

入居者要因リスクについて

続いて、入居者要因リスクです。空室リスクとは相反する部分ですが、こちらは入居者が入ることによって生じうるリスクとなります。

家賃滞納リスク

入居者リスクの代表格は、家賃滞納リスクです。家賃滞納については、保証金や連帯保証人、家賃保証会社をつける等の対応策があります。この中で家賃保証会社は一番確実性が高いため、最近では家賃保証会社をつけることを入居条件とするアパートも増えています。

家賃減額交渉リスク

最近は入居者も知恵がついてきており、入居者が家賃の減額交渉をしてくるケースも少なくありません。賃貸需給のバランスにもよりますが、オーナーとしての判断を迫られる局面でもあり、大きなリスクです。

入居者トラブルリスク

入居者の中には家賃以外でもトラブルを起こす住人もいます。代表的なものとしては、ゴミ、無断ペット飼育、騒音、夜逃げ等です。悪質入居者は、入居時の入居審査によって防ぎます。

原状回復リスク

入居者が退去時もトラブルになるケースはあります。原状回復の基本は、入居者が故意に壊したものについては入居者負担で修繕を行いますが、経年劣化であればオーナー負担となります。

立退リスク

建物取壊しや売却をきっかけとして、入居者を立退かせたい場合も生じます。アパートの賃貸借契約は、通常、普通借家契約であるため、立退きは簡単ではありません。立退きには正当事由が必要であり、その補完として立退料を支払わなければならない場合もあります。

まとめ

以上、アパート経営のリスクを見てきました。アパートは入居者がいても、いなくてもリスクがあるということを知っておきましょう。