アパートローンの融資基準と有利な融資を受けるための原則について

「先立つ物は金」、これは何をするにも最初はお金が必要であり、お金がなければ何もできないということを表した格言です。
これから不動産投資を始めようとする方も、気になることは、まずお金のことでしょう。そこで今回はアパート経営を始めるにあたり、その融資基準と有利な融資を受けるためのポイントについてご紹介いたします。

主な融資基準は3つ

アパートローンを借りる際、銀行が審査する融資基準は主に3つの点です。1つ目は「投資対象の収益性」、2つ目は「投資対象の資産価値」、3つ目は「融資を受ける人の収入」になります。
アパートローンは返済原資がアパートから得られる収益となりますが、金融機関としては万が一のことを考え「融資を受ける人の収入」も考慮します。この点については、大企業に勤めているサラリーマンや公務員が有利です。
但し、「融資を受ける人の収入」はあくまでも副次的な要素であり、重要なのは「投資対象の収益性」と「投資対象の資産価値」の2つです。この2つが悪ければそもそもアパートローンの検討の俎上に載りません。
そこで有利な融資を受けるために物件の選び方について見ていきます。

相反する収益性と資産価値

まず「投資対象の収益性」と「投資対象の資産価値」は、同じようなことのように思えますが、相反することを審査されていることに注意する必要があります。
例えば、「投資対象の収益性」のポイントとなるのが利回りです。利回りを追求していくと、郊外の木造築古アパートなどが登場してきます。
一方で、郊外の木造築古アパートが「投資対象の資産価値」として高いかと言うと、そんなことはありません。投資対象として人気のない築古アパートは、万が一売却してもローン残債を下回る金額でしか売却できないという事態も発生します。
逆に「投資対象の資産価値」を求めすぎて高額な物件を購入してしまうと、利回りが著しく低くなり、「投資対象の収益性」が悪いと判断されてしまうのです。
そのため銀行の審査する「投資対象の収益性」と「投資対象の資産価値」とは、相反する部分の審査を受けているということを認識しなければなりません。

必要なのはバランス

有利な融資を受けるためには、「投資対象の収益性」と「投資対象の資産価値」のバランスの取れた不動産を購入することがポイントとなります。
では「投資対象の収益性」と「投資対象の資産価値」のバランスの取れた物件とは、どういうものになるのでしょうか。
最も重要な点は、適正利回りによる物件の購入です。適正利回りとは、別の表現をすると投資家の期待利回りとも言えます。
投資家の期待利回りは、通常、NOI(ネットオペレーティングインカム)利回りで表されます。
「不動産投資なら5%程度のNOI利回りは欲しい」といった希望です。但し、この5%も新築だったり、都内の物件だったり、条件が良くなると、「4%台でも良いか」となり、変化していくものになります。
最近は不動産市況が活発なことから、土地や建築費の値段が高騰を続けています。そのため利回りもどんどん低くなっていく傾向にあります。ただ、あまりにも利回りの低過ぎる物件は、将来の賃料下落や修繕が発生した場合の悪影響が大きくリスクも高いです。

原則は良い物件を安く買うこと

そのため良い物件を安く購入するという気持ちは最後まで持ち続けることが重要です。これは何もアパートローンのためだけでなく、不動産投資全般を通じで最も重要な原則となります。

まとめ

良い物件選びは、良いアパートローンの条件を引き出します。焦らず、慌てず、諦めずに良い物件を探しましょう。