アパート投資はなぜ儲かる? 自己資本なしで大きな利益を上げられる仕組み【連載:初めての不動産投資物語】

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。



「アパート投資は儲かる」と言いますが、オーナーはどのようにしてアパート投資(不動産投資)で大きな利益を上げているのでしょう? 
売り買いの差額が利益になる株式投資やFXといった投資にくらべ、アパート投資で儲ける仕組みは少し複雑です。カギになるのは不動産投資用ローンと「レバレッジ」。融資をうまく利用することで、手元資金がほとんどない人でも、アパート投資を手がけ、儲けることができるのです。

アパート投資で利益を得る方法は二つ

マガ男:タテ吉さんはアパート投資で着実に利益を上げているようですが、そもそもどういう仕組みで利益を生み出しているんですか?
タテ吉:アパート投資で利益を生み出す方法は主に二つある。一般にキャピタルゲインと呼ばれるものと、インカムゲインと呼ばれるものだ。このうちキャピタルゲインは株式投資における売買益と同じで、買値と売値の差額が利益になるというもの。インカムゲインは、入居者から得られる家賃収入のことを指す。
マガ男: なるほど。二本立てで利益を上げられるのですね。
タテ吉:ただし、キャピタルゲインの方は相場に左右されるので、確実性の低い利益と考えるべきだろう。不動産市場が盛り上がれば価格が上がるけど、下火になれば下がる。株式相場と同じで、先を読むのはなかなか難しいからね。
マガ男:たしかにそうですね。それにくらべてインカムゲインは入居者がいれば必ず得られるわけだから、安定的に得られる利益というわけかぁ。
タテ吉:その通り。したがってインカムゲインを利益の柱と考えるのが、アパート投資の基本ということになる。

融資を利用することで小資金でも大きな利益

マガ男:安定的な収入を得やすいことはわかりましたが、購入するための資金を貯めるのは、ずいぶんたいへんですよね。
タテ吉:一般的な投資なら、儲けるためにはまず資金を貯める必要があるが、アパート投資にその考えは不要だ。アパート投資では、物件を購入する資金を銀行などから借り入れることで賄うことができるので、自己資金がほとんどなくても始めることができるんだ。
マガ男:アパートの購入資金となると、大きな金額ですよね。まだ若いサラリーマンのぼくに銀行がお金を貸してくれるんでしょうか?
タテ吉:融資を受けられるかどうかは主にその人が持つ「与信力」で決まる。わかりやすく言えば、「返済の確実性」が高いかどうかということだ。ぼくも同じ会社にいたからわかるけど、マガ男の年齢では給与所得はまだあまり多くないよね。でも幸い勤め先の会社は割合名前の通っている大手だから、ほとんどの銀行は「与信力が高い」と判断してくれる。購入時の諸費用を賄える程度の貯金があれば、年収の数十倍の融資を受けることができるよ。
マガ男:収入がなかなか増えないのが悩みでしたけど、会社の名前も資産と考えることができそうですね。
タテ吉:まさにその通り。投資の世界では小さな資金を活かして大きな資金を動かすことを「レバレッジを効かせる」と言うんだ。与信力を活用して大きな額を借り入れることができれば、大きなレバレッジを効かせて効率のいい儲け方ができるようになるよ。
マガ男:「レバレッジ」というのは、あまり聞き慣れない言葉です。
タテ吉:もともとは「てこの原理」で知られる「てこ」を意味する言葉だよ。たとえば100万円の自己資金で5000万円の物件を購入できれば、50倍のレバレッジを効かせられることになる。
ある投資の利益率が10%だとすると、100万円の自己資金だけを運用する場合には、年間10万円しか利益を上げられないが、5000万円の資金を動かせれば、500万円儲けられる。

家賃収入でローンを支払うので手出し不要

マガ男:でもそんなに大きなお金を借り入れたら、返済がたいへんそうですね。
タテ吉:その点は心配要らないよ。住宅ローンは自分の給料から支払うので借入額が大きいと苦労することになるが、アパート投資のローンは家賃収入で毎月返済することができる。
マガ男:5000万円のローンをちゃんと支払えるんですか?
タテ吉:5000万円を年利1.8%、返済期間20年で購入した場合を例に計算してみよう。返済額は月額約25万円になる。この物件の実質利回りが7%あれば、経営に必要な諸経費を除いても約33万円が手元に残る。ローンを支払っても毎月8万円の黒字を生み出すことができるというわけだ。
マガ男:しかもローンを返し終えたら、その後は家賃収入がほとんど儲けになるわけですよね!
タテ吉:その時には購入後、年数が経っているから、家賃の金額は少し下がっているだろう。でも家賃収入のほとんど全額が儲けになるというのは大きいよね。

資産が担保になりさらなる資産を生み出す

タテ吉:ローンの返済が進むと、保有するアパートを担保にできるという利点もあるんだ。
マガ男:担保にできるということは、さらにお金が借りられるということですか?
タテ吉:その通り。世界的なベストセラーとなったトマ・ピケティの著書「21世紀の資本」では、労働による資本の増加より資本による資本の増加の方が効率が高いことが証明されている。
マガ男:普通のサラリーマンには「資本」なんてないですけど、アパート投資をすれば、購入したアパートが「資本」になるというわけですね。
タテ吉:アパートから家賃収入を得るだけでなく、担保としても活用すれば、新たな融資を受けて、新規に別のアパートを購入することができる。それを繰り返せば、加速度的に資産が増えるというわけだ。

まとめ

マガ男:アパート投資で儲ける仕組みはもっと難しいのかと思っていましたが、家賃収入が基本という仕組みは単純なんですね。
タテ吉:そうだね。資金面では「融資を利用する」という特徴があるので、それより少額の資金しか持たない人でも、大きな利益を上げることが可能なんだ。金利が低く、金融機関が積極的に融資してくれる現在は、アパート投資で利益を上げやすい環境になっている、と言えるね。