家賃保証の仕組みとメリット・デメリット【連載:初めての不動産投資物語】

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。



アパート投資をする上で一番心配なのは、空室リスクです。保有する物件に入居者が入らず、空室が発生すると家賃収入が減ってしまうため、ローンの返済が難しくなることがあります。
その不安を解消できる仕組みとしてよく知られているのが、物件を一括借り上げしてもらう「家賃保証(サブリース)」です。メリットの大きな仕組みに見えますが、最近ではさまざまな問題も指摘されています。

家賃保証(サブリース)の仕組みとは?

マガ男:アパート投資の手間を省いて空室リスクもなくなる「家賃保証(サブリース)」という仕組みがあると聞いたんですけど、どのようなものですか?
タテ吉:少し前からいろいろな形で話題になっているから、アパート投資に関心がある人にとっては、気になる仕組みだよね。サブリースというのは、サブリース事業を行う不動産会社がオーナーの保有する物件を一括借り上げする仕組みのことを言うんだ。
マガ男:一括借り上げするということは、入居者と賃貸借契約を結ぶのも不動産会社ということですか?
タテ吉:その通り。通常のアパート経営では、オーナーが入居者と賃貸借契約を結ぶけど、サブリースの場合にはオーナーは不動産会社とサブリース契約を結び、不動産会社が入居者と賃貸借契約を結ぶことになる。
家賃も通常はオーナーが入居者から直接受け取るのに対し、サブリースの場合は不動産会社が入居者から受け取る。オーナーは不動産会社から、一定の賃料を得る仕組みなんだ。

メリット――たとえ空室でも一定の家賃収入が得られる

マガ男:ということはつまり、空室があっても、オーナーは不動産会社から一定の賃料がもらえるわけですね?
タテ吉:まさにその点が、オーナーにとって最大のメリットだと考えられている。アパート投資を手がける人にとって一番心配な空室リスクをなくすことができるわけだからね。
マガ男:空室が増えると家賃収入が減ってしまいますから、ローンを利用してアパートを購入した投資家にとっては、ローンの支払いを賄いきれなくなってしまうこともありますよね。
タテ吉:そうなると、アパート投資以外の収入で補填したり、貯蓄を切り崩してローンを支払う必要が出てくることがある。オーナーにとっては当初立てた投資計画がすっかり崩れてしまった状態だ。
サブリース契約を結べば、物件から得られる収入の増減がなくなるので、投資計画を立てやすくなる。
マガ男:それは安心ですね。家賃の滞納があった場合はどうなりますか?
タテ吉:空室と同じだよ。オーナーは不動産会社から賃料を得る契約なので、入居者が家賃を滞納したとしても、収入には影響しないんだ。
マガ男:収入面以外にもオーナーのメリットはありますか?
タテ吉:入居者にとって賃貸借契約の当事者は不動産会社なので、「物件管理の責任がなくなる」というのが、オーナーにとって大きな利点だね。管理業務だけでなく責任まで預けられるので、オーナーは基本的に賃料を受け取るだけで、なにもする必要がなくなる。

デメリット――契約条件には注意が必要

マガ男:メリットは大きいみたいですけど、ネットで調べるとあまりいい評判がありません。やはりいろいろとデメリットもあるんでしょうか?
タテ吉:そうだね。まず基本的なデメリットとして、たとえ空室率が0だとしても家賃収入が100%オーナーのもとに入らないことがあげられる。
マガ男:なるほど。「一括借り上げ」というシステム上、当然のデメリットだけど、1%単位で利益を求めているオーナーにとっては痛い損失かもしれませんね。
タテ吉:あと、オーナーが家賃を自由に設定できる契約になっていないことが多いのは、隠れたデメリットだね。通常のアパート投資の場合、オーナーは利益を最大化するため、空室率を抑えることができるギリギリ高い家賃を狙って設定するよね。
ところがサブリースを手がける不動産会社は「空室がでなければいい」と考えて、相場よりかなり低い家賃に設定したがるんだ。
マガ男:なぜですか?
タテ吉:不動産会社は入居者から得た家賃収入の一定割合を収益として差し引き、残りをオーナーに賃料として支払うんだ。空室が出ても、満室想定で賃料を支払わなければならないので、家賃を高めに設定して空室が増えると赤字になりかねない。
賃料を相場より低く設定しておけば、空室リスクを引き下げることができる。家賃が低めでも、一定の収入は確実に得られるので、その方が都合がいいんだ。
マガ男:オーナーと不動産会社には利益相反があるということですね。
タテ吉:そうだね。だからサブリースを手がける不動産会社は契約の中に、自分たちがリスクを負わないで済むよう、さまざまな条項を盛り込んでいることがあるよ。
その一つが「免責期間」と呼ばれるものだ。入居者が退去した部屋に新たな入居者が入るまでには、ある程度の時間が必要なので、「一定期間はオーナーに賃料を支払わないでいい」という取り決めだ。たとえば「退去後3か月を免責期間とする」という取り決めがある物件で、年に2回入居者が入れ替わったら、オーナーは半年分の家賃収入を失うことになる。
マガ男:空室リスクがなくなると思っていましたけど、必ずしもそうではないのですね。他にもサブリースで気をつけるポイントはありますか?
タテ吉:20年あるいは30年といった長期契約を結ぶことが多いが、いざ物件を売ろうとする場合に、その契約が障害になることがあるよ。あと、サブリース会社が経営不振に陥ると、賃料を支払ってもらえないなど、影響を受けることがある。

契約の内容には注意が必要

マガ男:便利でよさそうなサブリースなのに、落とし穴がいろいろとあるんですね。
タテ吉:オーナーとウィン・ウィンの関係を築こうとしている良心的な会社もあるから、一概にリスクばかり強調するのはどうかと思うけど、社会問題になっていることを見てもわかる通り、トラブルが多いのも事実だよ。大切なのは契約の内容をよく吟味してから選ぶことだね。
マガ男:どういうことに着目して、チェックすればよいでしょう?
タテ吉:まず免責期間が長すぎないか。それからサブリース契約を解約するときの条件が、オーナーにとって厳しすぎないか。あとは修繕やリフォームに関する取扱いの条項も大切だね。リフォームの要不要を誰がどのように決め、コストをどう負担するのかなどを確認しておく必要がある。
マガ男:先ほど教えていただいたことからすると、契約条件の変更や家賃の引き下げに関する取り決めも重要そうですね。

まとめ

マガ男:そもそもサブリースを選択すべきかどうか、迷うところですね。
タテ吉:オーナーにとってメリットのあるシステムだけど、契約の内容によっては収益が大きく圧迫されるなど、経営が悪化するリスクもある。サブリースを導入するかどうかは、契約の内容をよくチェックした上で、自身の投資スタイルに合わせて選ぶのがいいと思うよ。