実際の入居の流れで見る、物件の魅力をアピールする方法

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。



マンション経営の成否は「マンションを探している人の注目をどのくらい集めることができるか?」「実際にどのくらい入居してくれる人がいるか?」にかかってきます。入居希望者の立場になって、実際の入居の流れを追いながら、物件の魅力をアピールする方法を考えましょう。

情報収集の段階で有利になる物件

マガ男:春になって、進学や就職のために引っ越しをしたという人も多いでしょうね。僕も初めての引っ越しのときには、分からないことだらけでオロオロしたものです。
タテ吉:そうだね。インターネットが普及している現代だから、入居希望の人も「引っ越し先の土地はどんな特徴があるエリアなのか?」「どうすれば満足のいく物件に出会えるか?」を調べることができる。これは、物件のオーナーにとってもチャンスが増えることなんだよ。
マガ男:なぜでしょうか?
タテ吉:マガ男君が実際に引っ越しをしなければならないとする。インターネットない時代には、引っ越し先の物件を扱っている不動産屋さんに出向いて、物件を案内してもらうという方法しかなかったんだ。でも、現代は入居希望者が自宅にいながら、物件の情報を得ることができるよね?
マガ男:そうですね。自宅にいながら情報を調べられるとなると、数多くの物件の情報を閲覧して、じっくり比較検討できますよね。不動産屋さんに出向く方法だと、慌ただしい感じがします。

コンセプトがはっきりした物件のほうが有利

タテ吉:多くの入居希望者の目にとまるチャンスが増えた現代のほうが、不動産オーナーにとってもメリットがある。とはいえ、入居希望者の目に留まるだけでなく、「実際に入居してもらう」ことも重要だ。
マガ男:入居するかどうかは、さすがにインターネットの情報だけでは決められません。現地で物件を見てもらうことになりますね。
タテ吉:その前に、これはマンション経営の根幹にも関わることなのだけれど物件のコンセプトがはっきりしている物件が選ばれやすいんだ。「単身者向け」「女性向け」などが分かっていれば、そこにどんな人が入居しているか分かりやすいだろう? そうすると、これから入居する人にとっても安心だ。

内覧から実際の入居につなげるために

タテ吉:さて、マガ男君の言う通り、物件の内覧をして入居を決める人が多いだろう。内覧についても「どのようなポイントをチェックすべきか?」という情報が雑誌やインターネットで調べられるようになっているから、物件が厳しい目でチェックされることになる。
マガ男:確かに、僕が引っ越しをしたときも「室内だけをチェックするのではなく、共用部分の手入れが行き届いているかもチェックしよう」とか、「できるならオーナーにも会って話してみよう」など、情報収集してから内覧に出かけましたね。
タテ吉:物件のオーナーとしては、内覧に来る人にいかに良い印象を持ってもらえるかを、内覧する人の立場で考えると、対策をしやすいんだ。室内の掃除や換気を行うだけでなく、共用部分まできちんと手入れしておくことや、入居希望者には親切に接することだね。

ホームステージングの考えを取り入れる

マガ男:僕の経験なんですが「何もない部屋だけを見学しても、あまり印象に残らない」という気がします。がらんとした空間で、生活するイメージがわかないというか……。
タテ吉:最近「ホームステージング」という考えが注目されているんだ。日本では分譲マンションを売却するときなどに採用され始めている手法なんだけれど、そこでどんな生活をするのか、イメージがわきやすいよう家具や小道具をつかって演出するという手法だ。専門の業者に依頼する方法もあるけれど、オーナーのできる範囲で効果的な演出を考えて入居希望者の印象に残るようにするのは、いい方法だね。

入居希望者との契約

マガ男:住みたい部屋が決まったら、いよいよ契約して引っ越しを、ということになりますよね。
タテ吉:入居審査から契約までは、物件のオーナーにとっても大変で重要なところだ。不動産業者の担当者も相談に乗ってくれるけれど、入居希望者の年収や勤務先、その他とても大切な個人情報を扱うことになるので、細心の注意が必要だね。
マガ男:入居希望者としては気になるのが「保証人を立てるか」「保証会社と契約するか」ということなのですが……。家賃の問題だけではなく、隣人やごみ捨てなどのトラブルを起こさない人に入居して欲しいですよね。

入居者の質をよく見極める

タテ吉:家賃滞納などのトラブルは、どのような保証体制を選んでいたとしても、起こってしまうと気まずいものだ。だから、入居希望者と接してきた不動産会社の担当者に、希望者の様子を聞くことや、オーナーとして実際に会って、どのような人物か判断することが重要だね。
マガ男:最近は「入居者の募集から、契約の締結、その他の管理業務を一括してお引き受けします」という宣伝を目にするので、業者に任せてしまえる印象がありました。
タテ吉:確かに、法的な問題も絡む入居者の管理業務を、オーナー1人でするのは難しいだろう。ただ、オーナーの大切な物件なのだから、管理会社に任せきりにするのではなく「質の良い入居者をオーナー自身が選ぶ」という姿勢でいたいね。