その契約書と重説は大丈夫? 意外に多い間違い

アパートの賃貸借契約に、「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」は欠かせません。これらは実務上、同じ日に続けて行いますが、まったく別の意味をもっています。そして、それぞれの内容に基づいて、入居から退去清算までのすべてが行われます。
間違いが許されないのは言うまでもありませんが、残念ながら現場では間違いも少なくないのです。今回は、重要事項説明書と賃貸借契約書の間違いの現状と対策について考えます。

重説と契約書の肝心な項目

重要事項説明は、不動産に関する知識の少ない一般消費者がきちんと説明を受けるための制度です。宅地建物取引士という国家資格者が「あなたが借りようとしている物件は、このような状態です」と法的に定められた事項を説明し、説明の証に重要事項説明書に署名・捺印を行います。説明を受けた入居者が「借ります」と決めれば契約に至り、賃貸借契約書に署名・捺印を行います。
重要事項説明書と賃貸借契約書は、大事なことしか書かれていません。これらは手書きではなく、パソコンで、雛形やシステムに従って作成されることが一般的なため、契約者を特定する氏名・住所と、物件ごとの「差替部分」を重点的に確かめれば、おおむね安心できます。誤字・脱字も許されませんが、それよりも内容の間違いは、要らぬ厄介を招きます。
重要事項説明書で特に注意を要する項目は、「建物の設備」「賃料以外に必要な金銭」「敷金等の精算に関する事項」とその他です。
例えば、前の入居者が置いていったエアコンを「設備」扱いにしてしまうと、故障の際は大家に修理義務が生じます。また、賃料以外の敷金・管理費・更新料などの金額が、実際よりも少ない金額で記載されてしまっていると、後々何かあって契約を盾にされると弱い立場にならざるを得ません。特に、退去時の原状回復費用と敷金の精算はトラブルになりやすいので、特約を設けている場合は入念な校正をおすすめします。
契約書で特に注意を要する項目は、「契約期間と更新の定め」「賃料などの額と支払い方法」「禁止事項」「原状回復の範囲と内容」「特約事項」です。
大家さんがせっかく更新料を安くしても、高い更新事務手数料を設定する不動産会社があります。さすがに家賃の額を間違えることは稀ですが、大家さんの口座番号に間違いがあったため、初回の振込ができないというケースもあるかもしれません。
また、ペット可物件ではないのに、禁止事項から「ペット飼育」が省かれたというケースも考えられます。そして、重要事項と同様、原状回復の範囲と内容・特約事項の内容については、特に慎重な校正が肝要です。

重説と契約書は必ず事前に確認を

だからこそ、不動産業者は「間違いのない重要事項説明書と契約書」を作成しなくてはなりません。しかし、この間違いが珍しくないため、大家さんは重要事項説明と契約の前に書類を取り寄せて、上記の項目を中心に確かめることを習慣にしましょう。
もし間違いを見つけた場合は、修正を依頼します。一箇所程度ならば、修正後の再校正は省略してもいいかもしれません、修正箇所がいくつもあれば、修正版も再度校正したほうが無難です。また、あまりにミスが多い不動産会社については、担当者個人の問題ではなく、会社として書類の見直し方法やチェック体制などに問題がある場合もあります。

入居者の署名・捺印後に間違いが発覚したら?

事前の確認を怠ったり、事前校正で誤りを見逃したりした場合は、大家さんの手元に届いた「入居者が既に署名・捺印した重説と契約書」をみて間違いに気づくことがあります。
入居者が署名・捺印しているものを勝手に修正はできません。すぐに不動産会社に連絡をして、送り返す書類一式を修正後に、入居者にお詫びと説明に伺う段取りを決めます。修正箇所が多い場合には作り直すこともありますが、普通は間違った箇所の文字を二本線で消し、その上部に正しい文字を書き加えます。正式な書類ですから、修正テープや修正液で訂正前の文字を見えなくしてはいけません。
また訂正箇所には、契約当事者(大家さんと入居者)が「署名・押印欄で使ったのと同じ印鑑」を押します。媒介した不動産会社は(自身のミスであっても)契約当事者ではないため、訂正印は押しません。訂正印は、契約当事者の双方がその訂正を認めた証です。
なお正式には、訂正部分の近くの欄外に、削除した文字数と書き加えた文字数を「2字削除、3字加入」のように記します。これは不動産売買の契約書では必須なのに対し、賃貸では略されることが多いようです。
不動産の賃貸借契約は、入居から退去まですべて重要事項説明書と契約書に基づきます。間違いのない書類作成は大原則ですが、人間のやることですからミスは必ず起こります。一つの小さなミスが、後々の大きな損失になりかねません。
入居申し込みに浮かれることなく、慎重な確認をもって正しい重要事項説明書と契約書を仕上げることが、先々のトラブルを予防します。大家さんはたとえ忙しくても上記にあげたようなポイントを中心に、契約前の校正を怠らず間違いを予防しましょう。