転売で勝ち抜く投資スタイル、成功の鍵は立地の良い物件選びにアリ【シリーズ:不動産投資のお金とリスク】

近年、不動産投資で成功している人たちには、ある共通のパターンがあります。それは転売を繰り返し1つの場所に物件を持ち続けていないというパターンです。
そこで今回の記事では転売で成功する不動産投資の投資スタイルについてご紹介します。

地主も変わりつつある

従来、アパート投資などは元々土地を保有している地主が相続対策で行うのがスタンダードな投資スタイルでした。今でもこの投資スタイルは最も多いアパート投資のパターンではあります。
しかしながら、このような地主のアパート投資スタイルでも徐々に変わりつつあります。最近の地主のアパート投資も元々保有している土地にこだわらなくなりました。
現在保有している土地が、必ずしもアパート投資に適した立地であるとは限りません。そこで今ある土地をより収益性の高い土地と交換を行い、場所を変えてアパート投資を行う人も徐々に増え始めています。

最近の成功投資家は転売型

また地主でなくても、新築でアパートを建てた人の中には、その後、築10~15年程度で売却し、新たな物件に買い替える投資スタイルを行う人も増えてきました。
特にアパート投資は築浅の方が有利であるため、自分の資産を常に若い状態で保つために転売する人が増えています。
アパート投資で最近成功している投資家の投資スタイルは、この転売型です。転売型はアパートを常に築浅の状態に保つことができるため、転売型投資は理にかなっていると言えます。
このように転売を繰り返して、資産を良い状態に保つということは理想です。しかしながら、転売型の投資スタイルはかなり難易度が高い投資であると言えます。

転売時に価値を維持するのが難しい

転売の投資スタイルで最も難しい部分は、物件選定です。この投資スタイルでは転売時にある程度の資産価値を維持していないと旨みがありません。
価値が落ちやすい物件を購入してしまうと、転売するたびに資産規模が小さくなってしまい、収入も減ってしまいます。
理想的には購入時と売却時がほぼ同額となるような物件を選ぶことが重要です。
但し、仮に新築アパートを購入して、10年後に同額の値段で売却することは、ほぼ不可能と言えます。そのため、現実的には保有期間中の収益で、売却までにある程度の自己資金を貯めておくという準備が必要になります。

これから投資するなら転売も視野に入れる

これからアパート投資を始める方は、いきなり転売スタイルのような上級編を取り組むのは難しいかもしれません。
しかしながら、将来的に転売という選択肢も視野に入れた投資は行うべきでしょう。
理由としては、今後、少子高齢化と空家の増加は急速に進むことが予想されるからです。今は良くても、10年後に同じ物件でアパート経営が成り立つかどうかは分かりません。

転売型のコツは好立地の物件選び

そのため物件はなるべく転売ができる物件を選ぶようにしてください。転売を視野に入れた物件選びのコツは立地にこだわることです。
建物は経年とともに価値が落ちますが、土地は価値が落ちません。土地の値段は市況によっては価値が上がることさえあります。土地の値段が上がりやすいところは、良い立地の土地です。立地にこだわりぬいて物件を選ぶようにしてください。
いざ物件選びを開始すると、利回りに目が行き、立地を無視する人が多くいます。そのような物件は転売時に大きく価値を落としていることが多いです。
今の利回りだけでなく、将来売却しやすい物件かどうかも加味しながら物件を選びましょう。

まとめ

以上、転売で勝ち抜く投資スタイルについて見てきました。
これからの時代を勝ち抜くアパート投資は、立地の良い物件選びにアリです。