穴場だと思う駅ランキングのNo.1はあの駅!?【シリーズ:不動産投資のお金とリスク】

先日、毎年恒例の㈱リクルート住まいカンパニーによる「みんなが選んだ住みたい街ランキング2017 関東版」が発表されました。
今回の記事では、この気になるランキングニュースから読み取れる投資家向けの情報をお伝えいたします。

住みたい街1位は吉祥寺

毎年行われる「住みたい街ランキング」の公表は、不動産関係者にとってみるとかなり気になるニュースです。
昨年は、毎年不動のランキング1位であった吉祥寺(JR中央線)が2位に転落したことが物議をかもしました。今年は2年ぶりに、再び吉祥寺が1位に返り咲いています。
2017年の住みたい街ランキングとしては、1位が吉祥寺、2位が恵比寿、3位が横浜になります。この3つの駅は常連の3駅であり、不動のブランド力を誇っていると言えるでしょう。

穴場1位は北千住

一方で、同調査では他の興味深い調査を行っています。穴場だと思う街(駅)ランキングです。穴場とは交通利便性や生活利便性が高いのに家賃や物件価格が割安なイメージがあるという定義の様です。
穴場駅ランキングでは1位が北千住(77点)、2位が赤羽(45点)、3位が池袋(26点)となっています。カッコ内はアンケートの得点数ですが、北千住はずば抜けて得点数が高いことが分かります。
実際、北千住駅はとても便利な駅です。JR常磐線、東京メトロ千代田線・日比谷線、つくばエクスプレス、東部スカイツリーラインの5路線が乗り入れており、交通の主要な結節点になっています。
駅周辺の商店街も活気があり、住みやすく、若者に人気の街となっています。

足立区はワンルーム条例が厳しい

ところが、北千住はこれだけポテンシャルが高いにも関わらず、賃貸マンションの供給量が非常に少ない区となっています。
実は東京23区の各区には、通称「ワンルーム条例」と呼ばれるワンルーム建築を規制する厳しい条例が敷かれています。東京は単身世帯が多いため、野放しにしておくと街中がワンルームマンションだらけとなってしまうため、行政が一定の歯止めをかけているのです。
ワンルーム条例は各区によって規制が異なりますが、北千住駅周辺である足立区は比較的、厳しい区の一つです。
足立区のワンルーム規制の対象としては、3階建て以上で15戸以上の集合住宅が規制の対象となります。
規制の内容としては、足立区内で大型のワンルームマンションを作ろうとすると、収益性の低いファミリータイプの部屋も多く作るように制限がかかります。そのため大型の賃貸マンションは著しく収益性が悪くなり、都内の土地代に見合わない投資となってしまうのです。

小規模アパートは規制対象外

一方で、足立区内であっても、15戸未満の小ぶりのアパートであればワンルーム条例の規制対象外となります。全室25㎡で最も収益性の高いパターンのアパートを建築することができます。
尚かつ、足立区内では大型の賃貸マンションが登場してくる心配はないため、小ぶりのアパートであっても十分な競争力を維持し続けることが可能になります。
北千住は若者に非常に人気がありますが、逆にワンルームの供給量が少な過ぎる状況です。このようなワンルーム条例の網の目にかからない小規模アパートは、実際に非常に人気が高く、空室や賃下げの心配のいらないアパート経営が可能となっています。
東京23区内であっても小規模アパートが十二分に戦えるところはたくさんあります。中でも足立区の北千住駅周辺は、アパート投資のずば抜けて高い好立地と言えるでしょう。

まとめ

以上、穴場だと思う駅ランキングという気になるニュースから、北千住駅と足立区のワンルーム条例の関係を見てきました。
北千住駅は、アパート投資エリアとしても穴場です。