住宅セーフティネット法成立で賃貸経営はどう変わる?

住宅の確保が難しい世帯に対して、空き家の提供を促進する「改正セーフティネット法」がこのほど可決・成立しました。賃貸住宅の入居審査で拒否されるケースが多く、住まいの確保に悩む人が増える一方で、空き家が急増しているという住宅市場の大きな矛盾を緩和する施策として注目が集まっています。

改正住宅セーフティネット法が成立

2017年4月19日、改正セーフティネット法が参議院で可決されました。同法は賃貸住宅の入居を拒否されることが多い「住宅確保要配慮者」に対して、空き家の提供をうながすものです。
具体的には次の3つの方策を施行することで、空き家が円滑に供給されやすい環境の整備を進めます。
①オーナーが保有する空き家を「入居を拒否しない賃貸物件」として都道府県等に登録する制度の創設。
②自治体や不動産事業者と連携して住宅確保要配慮者の居住支援に取り組むNPOなど民間団体を「居住支援法人」として都道府県が指定する。
③住宅確保要配慮者専用として提供される物件については回収費用の補助や家賃補助が国・自治体から提供される。家賃補助は最大4万円(国2万円・都道府県2万円)。

増える「住まいの確保が難しい人たち」

「改正セーフティネット法」の施行が望まれる背景には、住まいの確保が難しい人たちの急増があります。高齢者や障がい者、低所得者、小さな子供がいる世帯などは賃貸住宅の入居審査で拒否されることが多く、住まいの確保が容易ではありません。
オーナー側から見ると、高齢者や障がい者、低所得者は家賃滞納のリスクがあり、小さな子供がいる子育て世帯には騒音トラブルなどのリスクが意識されるため、どうしても「できれば貸したくない」という意識が生まれがちです。
しかしながら、内閣府が発表する資料によると、このうち単身の高齢者(65歳以上)は2015年の601万人から2025年には701万人になると推計されています。大幅な需要増が見込まれる中、孤独死などの不安もあるため、経済的にある程度豊かであっても賃貸住宅に入居することは困難です。
また高齢者は親族も高齢であることが多く、独立して生計を立てている連帯保証人を容易に見つけることができません。さらには保証会社の審査にも通りにくいなどの事情もあり、国土交通省の調査によると、オーナーの7割が「高齢者に物件を貸したくない」と回答しています。

2020年までに17.5万戸の確保を予定

住宅を巡る問題としてもう一つ注目されているものに「空き家の急増」があります。国土交通省の発表によると、2013年時点で空き家の数は820万戸を数え、7戸に1戸が空き家という状況です。
空き家というと居住に適さない汚損の激しい住まいや、極端に交通の便が悪い住まいを想像しがちですが、うち137万戸は最寄り駅から1km以内に位置し、耐震性があり、腐朽破損がない「活用しやすい空き家」であることがわかっています。
「改正セーフティネット法」ではこういった空き家を都道府県などに登録する対象としており、原則として居住面積が25平方メートル以上であることや、一定の耐震性能があることなどを条件としています。政府では、2020年までに17.5万戸の登録を目標としています。

「住宅確保要配慮者」対象のアパート投資

「改正セーフティネット法」施行後は、アパートを保有するオーナーにとって、「住宅確保要配慮者」向けとすることで、経営の安定化を図れるケースも期待できます。
家賃については最大月額4万円の家賃補助と最大6万円の家賃債務保証料の補助が受けられます。補助金はオーナーに直接振り込まれるので、受領し損ねる心配がありません。また生活保護費受給者の場合には、代理納付が認められれば、住宅扶助費が自治体からオーナーに直接振り込まれるため、これまでは家賃滞納の不安があり、入居を制限してきた層を顧客とすることが可能になります。
改修費はバリアフリー等に対して100万円。耐震改修工事、間取りのリノベーションなどに対して200万円が支給されます。ただし、改修費用の補助は住宅確保要配慮者専用のみが対象なので、その条件に当てはまらない入居希望者を拒否する必要があります。

まとめ

「住宅確保要配慮者」を入居者の対象にすれば、空室率を改善できる物件は少なくありません。同法による扶助に加え、NPO法人との連携や家賃保証会社の活用などにより、リスクを抑えてメリットを拡大できるケースが増えるものと考えられます。