仲介会社と管理会社の違い【連載:初めての不動産投資物語】

アパートを借りる立場のとき、建物の内見に同行してくれたり、賃貸借契約を結ぶ相談に乗ってくれる業者の人を「不動産屋さん」と、曖昧な名前で呼んでいませんでしたか? この「不動産屋さん」の業務には、大きく分けて「仲介」と「管理」があります。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


仲介と管理

マガ男:アパート経営はオーナー1人ではできないってことが、タテ吉さんとお話ししていてよく分かりました。でも、僕が1つ疑問に思ったのは「管理会社」と似ている感じのする「仲介会社」という存在についてです。
タテ吉:賃貸物件を借りる立場だったときは、「不動産屋さん」なんて呼んでいたかもしれないね。でも、オーナーになるなら「管理」と「仲介」という業務は違うことを知っておいた方がいいだろう。
マガ男:なんとなくですが「管理」というのは、アパートが荒れたりしないよう、清掃したり修理をしたり、入居・退去のときに事務作業をおこなったりというイメージはできてきました。でも「仲介」とは?

・入居者募集で力を発揮する「仲介会社」

タテ吉:オーナーの大きな仕事に、できるだけ多くの入居希望者を集めることがある。仲介会社の業務はまさにその点になるんだ。
マガ男:では、実際に入居をしてからの業務は管理会社が行うんですね。
タテ吉:アパート経営に関わる不動産会社の中には、仲介と管理の両方を行っているところもあるけれど、どちらかの業務に特化しているケースもあるんだ。

信頼できる仲介会社とは

タテ吉:仲介会社を利用するなら、信頼できる会社を選ばなければならないんだ。仲介会社の売上は、物件のオーナーと入居者が支払う仲介手数料なんだけれど、この金額は原則的に、オーナーと入居者の両方から受け取る分を合わせて、家賃のおよそ1か月分が上限と法律で決まっている。
マガ男:そうなんですか? 細かい決まりについては知りませんでしたが、最近は「信頼のできる業者の選び方」なんかがインターネットですぐ調べられますから、入居希望者の皆さんも賢くなっていますよね。
タテ吉:そうなんだ。信頼できる仲介会社と取引していないと、トラブルを嫌う入居希望者の信頼を得られなくなってしまう。

・仲介会社の行う業務

マガ男:入居希望者を多く集めるためには、たとえば広告を打ったりすることも、仲介会社の仕事なんでしょうか?
タテ吉:そうだね。オーナーと「どんなアパートか?」「どんなセールスポイントがあるか?」「それらを、どうアピールしていくか?」を話し合いながら進めていくんだよ。そのほかにも入居希望者の内見や重要事項説明、賃貸借契約の締結までが仲介会社の仕事だ。

管理会社を選ぶには

マガ男:では、マンションを清潔に保って、気持よく住むことができるように、管理してくれるのが管理会社ですよね。管理会社とはオーナーとしても長いつきあいになりそうですね。
タテ吉:そうだね。実は物件を管理するという業務は、宅地建物取引業の対象とならないことも知っておきたいところだね。
マガ男:えぇっ! それでは宅建業の登録をしているかどうか、といった分かりやすい見分け方はないのですか?

・多岐にわたる管理会社の業務

タテ吉:賃貸住宅管理業者登録制度というものがあって、登録している業者は国土交通省のホームページで検索できるようになっている。だから、登録している業者かどうかは見分けがつくんだよ。
マガ男:少し安心しました。管理会社の売上はどういう形で上がっていくのですか?
タテ吉:オーナーから「管理受託報酬」という形でお金を受け取り、家賃の集金、建物の維持管理、契約の更新、入退去の管理、さらにはトラブル対応などを行っているのが管理会社だ。
賃貸物件の運営をスムーズにするには、仲介会社、管理会社とも「信頼できる会社を選ぶ」のが重要なことだね。