管理委託と自主管理【連載:初めての不動産投資物語】

アパート経営を管理会社に委託する場合には、入居者管理の部分だけでなく、家賃の入出金管理に関する契約が非常に重要になります。
入居者から家賃を集金するだけの契約から、滞納が起こった場合の保証が受けられる契約、さらには入居者がいない(空室がある)場合の保証が受けられる契約まで、どの契約を結ぶかよく検討しましょう。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


集金代行契約とは

マガ男:僕がアパートを借りていた時、もし何かのトラブルがあったら、オーナーさんではなくて、管理会社に連絡していました。もし僕がオーナーになったとして、サラリーマンとしての仕事もありますから、トラブル対応は管理会社に任せたいのですが、できるでしょうか?
タテ吉:もちろん、契約の種類によっては、そういう対応をお願いすることも可能だよ。入居者との関係で一番大変なのは「家賃をちゃんと納めてもらうこと」なんだけれど、この業務を管理会社にお願いする方法もある。
マガ男:そんなに大変でしょうか? 入居者にとっては、月に1度、通帳からお金が引き落とされるだけのことですし……。

・集金管理の重要さ

タテ吉:それは、入居者としての立場でしか考えていないね。たとえば20人の入居者がいると、家賃の振込があったかどうか確認するのも大変だよ。それに、振込がなかった場合、本人に「振込をして欲しい」と連絡するのも気まずいものだ。
マガ男:確かに、言われてみればそうですね。何棟ものアパートを経営していくとなれば、ますます大変だ! サラリーマンとしての本業を続けながら、家賃の回収も行うとすると、難しそうですね。
タテ吉:そこで、入金管理と、家賃の滞納があった場合の督促を管理会社に任せるのが集金代行契約だ。

滞納保証契約、空室保証契約とは

マガ男:ちょっと心配なんですが「家賃を払ってください」と何度催促しても、その人にお金がないという理由で払えなかったり、初めから踏み倒すつもりだったりする人もいませんか。
タテ吉:もちろん、そういう可能性もある。入居を希望してきた人とは直接会って、信頼できる人かどうかを確かめる必要があるけれど、それでも家賃滞納が起こったときのために「滞納保証契約」という方法がある。
マガ男:なんとなく分かります。滞納したときに、管理会社が家賃分を保証してくれるんですよね?
タテ吉:その通りだ。

・空室ばかりだったらどうする?

マガ男:滞納が起こったときの保証まで管理会社にお任せできるとなると、収入が確実に得られるようになって安心感がありますね。
タテ吉:そう単純に考えてはいけないよ。そもそも、入居者がとても少なくて、空き室率がものすごく高いという状態ならどうする? 家賃を支払ってくれる人がそれだけ少ないんだから……。
マガ男:そうでした! そのような場合は、管理会社に保証してもらっても十分な収入になりませんよね。
タテ吉:空室が多くても、ある程度の収入を得たい場合には「空室保証契約」を結んでおくという方法がある。管理手数料を支払う必要があるけれど、空室があっても家賃部分を保証してもらえる安心感があるね。

どの契約が一番いいか

マガ男:管理会社に委託することで、管理委託手数料がかかるんですよね? でもオーナーが全ての管理を自分だけで行うというのは、かなり無理がある気がします。何と言っても「家賃を払ってください」と督促するのは気が引けるし……。
タテ吉:マガ男君もサラリーマンとして働いているなら「顧客がお金を払わない!」というトラブルは経験があるかもしれない。そのときは「これも仕事だから」と割り切って、きちんと督促するだろう?
マガ男:はい、まさに「仕事ですから」。
タテ吉:管理会社に委託することで、そういうドライさが生まれるから、かえって運営はやりやすくなるだろうね。人対人として対応していくと、「情にほだされて、滞納を許してしまう」ということもあるだろう。

・管理委託手数料とのバランスを考える

マガ男:空室があっても一定の収入が得られるように、空室保証契約を結んでおくといいんでしょうか?
タテ吉:いや、それは物件の状況にもよる。人気物件で空室なんかほとんど出ないのに、高い手数料を払って空室保証を得ておくというのは、かえって無駄が大きいよね?
家賃保証が受けられる金額については、2年ごとに見直しがされるケースが多いから、空室ばかりの物件だとオーナーの収入は先細りになる。空室保証や滞納保証という言葉に飛びつかずに「本当に必要な契約内容か?」をきちんと確認しよう。