新築物件or中古物件――買うべきなのはどっち?【連載:初めての不動産投資物語】

新築か中古か……アパート投資を始めるにあたって、まず迷うのがこの選択です。きれいな新築物件を見ると、「安定的に収益をあげられそう」と魅力を感じがち。一方、中古物件については「初期投資額を抑えられるので、投資を始めやすそう」と多くの人が惹かれます。
それぞれには特徴があり、投資家ごとに向き不向きがあるので、新築か中古かを判断する際には、その前に、投資成績に関わる特性を理解しておくことが大切です。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


初期投資と融資の受けやすさ

マガ男:アパート投資について考える中で、新築がいいのか中古がいいのか迷っています。やっぱり新築は高額だし、初期投資の額が大きいので、資金面のハードルが高いですよね?
タテ吉:たしかにそうなんだけど、資金面では同時に「高額の融資を受けやすい」という特徴もあるので、必ずしも中古にくらべてハードルが高いとは言えないんだよ。
マガ男:そうなんですか?
タテ吉:中古の物件はそれぞれ状態が違うから、価値がわかりにくいけど、新築物件は担保としての価値を算定しやすい。そのため金融機関も担保価値を高めに見積もってくれるんだ。
マガ男:そういえば、返済期間も有利だと聞いたことがあります。
タテ吉:ローンの返済期間については、「物件の耐用年数」-「築年数」が上限になる。たとえば築12年の鉄骨アパートなら、37年(法定耐用年数)-12年=25年が返済期間の上限ということだ。
マガ男:なるほど。新築なら耐用年数が37年丸々残っているので、もっと長いローンが組めるというわけですね。
タテ吉:返済期間が長いほど、月々の返済額は小さく抑えられるから、キャッシュフローが回りやすくなるよ。

相反する利回りとリスク

マガ男:利回りという面では、やはり初期投資額が小さい中古に軍配が上がりそうですけど。
タテ吉:利回りとリスクは相反するものだから、さまざまな面から評価する必要がある。まず、中古物件はたしかに満室想定の利回りが高いけれど、新築にくらべて空室リスクが大きいことを理解しておきたいところだ。
マガ男:新築には「新築プレミアム」があるので、空室にはなりにくいんですよね。
タテ吉:さらに中古物件には設備故障のリスクがある。給湯器や配管などが故障すると、意外に大きな費用負担が発生してしまう。新築の場合にはそういった故障のリスクが小さく、保証もあるから安心できる。
マガ男:キャピタルゲインあるいはキャピタルロスという面ではどうでしょう?
タテ吉:新築物件を購入時より高値で売却するのはかなり難しいから、一定のキャピタルロスは出るものと考えておくべきだろうね。中古物件の場合は相場次第でキャピタルゲインがとれることもある。総じて値下がりのリスクは小さいと考えられるよ。

新築には節税メリットがある

マガ男:ぼくみたいなサラリーマンの場合には、節税効果についても比較してみたいんですけど、どうでしょう?
タテ吉:利回りが高い中古物件は、一般に大きな節税効果を生み出すのが難しいね。一方、新築物件は初期費用が大きな額の減価償却費などを経費として計上することができるので、本業の節税にも大いに役立つことが多い。
マガ男:なるほど。それはかなり大きなメリットですね。
タテ吉:新築にはさらに「設備と建物を分けて減価償却できる」というメリットもあるから、より高い節税効果が期待できるんだ。中古物件の場合には、建物も設備も同じ年数をかけて償却することになるけど、新築は設備をより短い年数で償却できるんだ。

買うべき物件は投資目的で選ぶ

マガ男:うーん、いろいろ教えていただいて、それぞれの特徴がとてもよくわかったんですけど、その分、どちらを選ぶのがよいか、わからなくなってしまいました。
タテ吉:新築にも中古にも、それぞれメリットとデメリットがある。どちらを選ぶかは投資目的に合わせて選ぶと、失敗する危険性を抑えることができるよ。たとえば、直近に大きな利回りを狙いたいなら中古、安定的に資産を築いていきたいのなら新築といったように。
マガ男:どっちも……というのは欲張りすぎですよね?
タテ吉:そんなことはない。むしろ健全な考え方だと思うよ。その場合には、新築1棟に中古2棟といった具合に、複数の物件を同時に保有するのがおすすめだ。それぞれのリスクをカバーし、安定的に利益を上げやすくなるよ。

まとめ

マガ男:新築は初期投資額が大きいけど、融資を受けやすく、大きな節税効果がある。
中古は安価で利回りがいいけど、空室リスクがある……それぞれ、もう一方にはない特徴があるということですね。
タテ吉:そのとおり。だからしっかり理解した上で正しい選択をし、うまく組み合わせることができれば、アパート投資の成功率をしっかり高めることができるんだ。