不動産投資家も知っておきたい「空き家問題」の動向

「空き家問題」は今、大きな社会問題となっています。これまでさまざまなメディアでも取り上げられています。老朽化した家屋が倒壊する危険だけでなく、害獣・害虫の温床にもなり、周辺環境へ悪影響が懸念されています。さらに、放火の対象になったり、クレジットカード不正利用による宅配の受け取り場所に利用されたりする可能性が指摘されており、実際に被害も発生しています。
そこで今回は「空き家問題」の動向と行政の取り組み、不動産投資家としての対応について考えてみましょう。

空き家問題の動向

日本全国で空き家は増加の一途にあります。総務省が5年ごとに行っている調査では、2013年の空き家の戸数は820万戸でした。1993年の448万戸と比較すると、20年で約2倍です。空き家は現在、以下のように分類されています。
・ 普段は住んでいないが、別荘として利用している住宅(二次的住宅)
・ 賃貸用で借り手のいない住宅(賃貸用住宅)
・ 売却したいが買い手のいない住宅(売却用住宅)
・ その他(使用されていない住宅または分類不能)

この中で、特に問題とされているのは、「その他」に分類される住宅です。「その他」に分類される空き家は、以下のような理由から、今後もさらに増加すると考えられています。

・ 人口減少

現在、日本の人口は減少傾向にあります。世帯数は増加しているものの、人口減少はさらに加速すると考えられており、いずれ世帯数も減少に転じるでしょう。そうなれば、空き家もさらに増加すると想定されます。

・ 新築物件数と取り壊し戸数の差異

取り壊された空き家の戸数と、新築された物件の戸数を比較すると、2013年度のデータでは、新築戸数が99万戸、取壊し戸数が13万戸で、その差は歴然としています。人口が減少する一方で、新築住宅が供給され続ければ、空き家の増加は避けられません。新築物件が供給され続けている理由として、新築物件と中古物件の価格を比較してみたときに、中古物件の魅力が低いことが考えられます。

国としての取り組み

それでは、この空き家問題に対して、行政はどのような取り組みを行っているのでしょうか。「作っては壊す」社会から、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く大切に使う」社会への移行が必要との考えから、国も対策に取り組んでいます。

・ 税制上の措置

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋、または被相続人居住用家屋の敷地などが一定の要件を満たす場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除することができます。
逆に「空家対策特別措置法」の施行によって、自治体が「特定」の状態であると判断した「特定空き家」に対しては、固定資産税の「住宅用地の特例」という優遇処置が適用されなくなることが決定されています。その場合、固定資産税の負担額は最大で約6倍になります。

・ 空き家活用支援

国土交通省は、空き家に入居する子育て世帯や高齢者に、最大で月4万円の家賃補助をし、また、受け入れる民間住宅には、改修費として最大100万円を補助するとしています。対象となる空き家は事前登録が必要で、早ければ今年秋にも開始されるということです

市区町村の取り組み

空き家の活用や対策に対して、以下のような補助金制度を導入している市区町村も数多くあります。(市区町村により導入されている補助金の内容や条件は異なります。詳しくは物件所在地の市区町村に必ずお問い合わせください。)

・ 空き家の除去に対する補助金

管理されていない物件や耐震性に問題がある物件について、取り壊し費用の一部を補助してくれます。

・ 空き家の改修に対する補助金

空き家バンクの利用促進や、住宅の耐震性向上、また地域の事業活性を目的とし、工事費用の一部を行政が補助してくれます。

・ 空き家の取得に対する補助金

空き家の利用を促進し、定住人口の増加を図るために、住宅取得費用や引越し費用を補助してくれます。

国の方針、施策、制度を上手く活用

私たち不動産投資家は、この「空き家問題」について、どのように対応すればいいのでしょうか。空き家の増加から、手入れをしていない空き家の市場価格は、さらに下落していくと考えられます。国や市区町村の補助金制度などを利用することで、空き家を低価格で取得、改修し、安い賃料で提供するという投資が今よりも増える可能性があります。
依然として新築の賃貸物件が数多く建設されていますが、本格的な賃料競争が始まった時でも、収益を維持し続けられるのかどうか、投資家はよく考える必要がありそうです。投資で大切なことは、国の方針、施策、制度を上手く活用し、効率的な運用を心がけることです。それが、あなたの投資を成功させる鍵になるかもしれません。