始める前に知っておきたい!アパート経営で失敗しやすい3つのポイント【シリーズ:不動産投資のお金とリスク】

いかにも失敗しそうなアパートでも、投資してしまう人たちが後を絶ちません。アパート投資は金額が大きいため、失敗するとダメージもとても大きいです。
そこで、今回はこれからアパート投資を始める人向けに、アパート投資で失敗しやすいポイントを3つに絞ってご紹介していきます。

物件検討数が少ない

土地の購入からアパート投資を始める方は、知っておくべき事実があります。それはプロとアマチュアでは、物件検討数が圧倒的に違うという点です。
プロの世界では、良い物件はなかなか出てこないことで知られています。不動産の購入は、「センミツ」と言われています。これは1,000物件のうち3物件しかまともな物件がないことを揶揄した言葉です。
一般的に、個人投資家は物件検討数が少な過ぎる傾向があります。失敗する人は、数件しか物件を検討せずに購入を決めてしまうタイプの人です。
購入後、不動産屋にババ物件をつかまされたと嘆く方もいますが、1,000物件のうち997物件はババ物件なわけですから、検討数が少なければババ物件をつかまされるのは当然です。
一つの物件をじっくりと時間をかけて検討するのではなく、たくさんの物件をパッと検討し、トータルの時間をかけて検討することがポイントです。
失敗を防ぐには、時間をかけて納得いくまで物件を選ぶようにしましょう。

高利回りを求め過ぎる

次に不動産投資で失敗する人の特徴として、高利回り物件を求め過ぎるという点があります。
高利回りの物件は、良く儲かるのではなくて、リスクが高いことを意味しています。
もし高利回り物件が良い物件であれば、大手不動産会社が地方のボロアパートを買い漁っているはずです。そうなっていないのは、プロの不動産会社が地方のボロアパートは投資のリスクが高いと判断しているため、手を出さないからです。
プロと個人投資家の物件の差は、基本的に投資額の大小だけに留めるべきです。プロの基準に見合う立地や築年数の物件であっても、規模が小さすぎて手を出さないような物件は存在します。個人投資家は、このような物件を狙うのが望ましいです。
くれぐれもプロが全く手を出さないようなハイリスクな物件を、わざわざ購入するのは避けましょう。

借入割合が多い

投資は、余剰資金で行うのであれば、ある意味リスクはありません。仮に失敗して全額損失したとしても、自己資金100%の余剰資金であれば、痛くもかゆくもないはずです。
この余剰資金の対極にあるのが、借入金が100%の状態です。自己資金100%の状態をリスクゼロと考えた場合、借入金が増えれば増えるほどリスクが高くなります。
プロの投資家は、一般的に自己資金:借入金の割合を、3:7を基準としています。プロの場合、お金がなくて借入金を使うという発想ではなく、自己資金のレバレッジ効果を利かせるために借入金を使うという発想の方が強いです。
本来、100%自己資金で投資してしまうと、5%程度でしか運用できないものを、借入金を加えることで、自己資金に対するリターンを10%程度に引き上げるというのがレバレッジ効果です。
一方で、個人投資家の場合、単純にお金がないから借入を増やすという発想をする方がいます。自己資金を10%程度しか用意せず、足りないお金を、全てローンを組んでしまうのは失敗の原因です。
お金がないから借入金を使うという考えをするのではなく、自己資金を効率良く運用させるために、借入金を使うという発想をすることがポイントです。

まとめ

不動産投資に失敗しないために、①できるだけ多くの物件を検討し、②リスクの低い物件を選び、③自己資金を十分に用意したうえで投資を行いましょう。