初めてのアパートローン、気になる金利相場や借入可能額の目安を紹介【シリーズ:不動産投資のお金とリスク】

アパート投資を検討中の方は、アパートローンの金利や借入可能額はどれくらいなのか、気になっている方も多いと思います。
アパートローンは、金利や借入可能額が人や物件によって異なります。住宅ローンとも金利や借入可能額の考え方が異なります。
そこで今回は、アパートローンの金利の相場や借入可能額の目安についてご紹介しましょう。

アパートローンは人と物件によって異なる

ローンと言えば、住宅ローンが最も身近な存在です。住宅ローンの金利については銀行によって多少の差はあるものの、同じ銀行であれば人による金利の差は基本的にはありません。
また住宅ローンでは、借入可能額が人によって異なります。借入可能額は、その人の年収や勤続年数、健康状態、サラリーマンか個人事業主かの別、等の人の収入や属性によって異なってきます。
住宅ローンの特徴としては、「人」を重視しますが、「物件」に関してはあまり重視されずに、融資が決定されるという点が特徴です。
一方で、アパートローンは、「物件」も「人」も両方を重視されて、融資が決定していきます。「人」に加えて「物件」そのものの収益性が考慮される点が、住宅ローンとは大きく異なる点です。

金利の相場

アパートローンの金利は、変動金利で2~4%程度です。アパートローンの変動金利は、住宅ローンの変動金利のプラス1~2%程度というのが相場となります。
また最近ではマイナス金利の影響を受け、固定金利の方がかなり安くなってきています。アパートローンの固定金利の相場は1.5%程度です。
固定金利では、例えば住宅金融支援機構が提供する省エネ賃貸住宅建設融資(子育てファミリー向け)であれば、平成29年6月時点における35年固定金利で1.53%、15年固定金利で1.07%という商品もあります。
但し、住宅金融支援機構の同商品は、平成28年11月時点が最も低く、35年固定金利で1.48%でした。平成28年12月に、金融庁がアパートの供給過剰に懸念を示したことから、アパートローンの長期金利は徐々に上がっている傾向にあります。
アパートローンの金利に関しては、本人の資産状況についても加味されます。資産家のような他にも不動産を保有している人は、1%を切る水準で借入可能な人もいます。
物件の立地条件が良く、新築で、他に資産も持っているような人であれば、住宅ローン並の金利で借りることも可能です。

借入可能額の目安

住宅ローンでは、借入可能額は年収の5倍~8倍が目安となります。一方で、アパートローンの場合は、年収の10倍~30倍が目安です。
また、アパートローンに関しては、年収比率だけでなく、融資額を1億円~3億円の範囲と定めている銀行が多いです。
そのため、アパートローンの借入可能額の目安としては、1億円~3億円で、かつ、年収の10倍~30倍程度と捉えておけば良いでしょう。
但し、別途、住宅ローンを借りている人は、その借入可能額から住宅ローン残債が控除された金額が借入可能額となります。
例えば、年収1,000万円の人が、年収の30倍の3億円のアパートローンの融資枠があったとします。ところが、この人に住宅ローン残債が5,000万円残っていた場合、2.5億円が借入可能額の目安となります。
また借入可能期間は、新築の場合は35年も可能ですが、中古の場合は、築年数に応じて短くなる傾向にあります。住宅ローンは80歳完済までの35年ローンが組めますが、アパートローンの場合、あくまでも建物の残存耐用年数が審査項目になります。

まとめ

アパートローンは、「人」に加えて、「物件」の審査もあり、審査項目も多岐に渡ります。特に金利は本人の資産状況も影響します。正確に知りたい場合は、一度、銀行に尋ねてみるのも良いでしょう。